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Immobilien & Wohnen

Wohnflächenabweichung prüfen

Geben Sie die im Mietvertrag vereinbarte und die tatsächlich gemessene Wohnfläche, die Bruttomiete und den Zeitraum ein. Der Rechner zeigt die prozentuale Abweichung, ob sie die Erheblichkeitsschwelle überschreitet, und welche Minderung und Rückforderung sich daraus rechnerisch ergeben.

Fläche und Miete
Nach Wohnflächenverordnung gemessen, Dachschrägen und Balkone anteilig.
Nur nicht verjährte Monate ansetzen.
Nach BGH-Rechtsprechung 10 %; Stand prüfen.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.

Wann ist eine zu kleine Wohnung ein Mangel?

Viele Mietverträge nennen eine Wohnfläche, die bei genauer Messung nicht erreicht wird. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. März 2004 (VIII ZR 295/03) entschieden, dass eine Abweichung von mehr als 10 Prozent nach unten einen Mangel der Mietsache darstellt. Der Mieter muss dann nicht zusätzlich nachweisen, dass die Nutzung beeinträchtigt ist.

Die Minderung entspricht nach dieser Rechtsprechung dem Prozentsatz, um den die Fläche zu klein ist. Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder Pauschale (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 347/04). Bei 12,5 Prozent fehlender Fläche sinkt also die gesamte monatliche Zahlung um 12,5 Prozent.

Unterhalb der Schwelle gibt es in der Regel keine Minderung, auch wenn die Abweichung spürbar ist. Ist die Wohnung größer als vereinbart, entsteht für den Vermieter kein Anspruch auf mehr Miete aus dem Vertrag selbst. Der Rechner prüft beide Fälle und weist die fehlende Fläche in Quadratmetern aus.

Abweichung=(vereinbarte−tatsa¨chliche Fla¨che)⋅100vereinbarte Fla¨che; Minderung=Bruttomiete×Abweichung , wenn Abweichung>10  %\text{Abweichung} = \frac{\left(\text{vereinbarte} - \text{tatsächliche Fläche}\right) \cdot 100}{\text{vereinbarte Fläche}};\ \text{Minderung} = \text{Bruttomiete} \times \text{Abweichung}\,{,}\ \quad \text{wenn}\ \text{Abweichung} > 10\,\,\%

Beispiel: Vereinbart sind 80 Quadratmeter, gemessen werden 70. Die Abweichung beträgt 10 ÷ 80 = 12,5 Prozent und liegt über 10 Prozent. Bei 900 Euro Bruttomiete ergibt sich eine Minderung von 112,50 Euro im Monat, die Miete sinkt auf 787,50 Euro. Für 24 Monate ergibt sich eine rechnerische Rückforderung von 2.700 Euro.

Messen, nachweisen, zurückfordern

Gemessen wird bei preisfreiem Wohnraum in der Regel nach der Wohnflächenverordnung, sofern nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist. Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Balkone und Terrassen werden meist zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angesetzt. Lassen Sie im Zweifel einen Sachverständigen messen.

Zu viel gezahlte Miete können Sie nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen. Es gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem Sie von der Abweichung erfahren haben (§§ 195, 199 BGB); Stand und Einzelfall prüfen. Tragen Sie deshalb nur Monate ein, die noch nicht verjährt sind.

Die tatsächliche Fläche spielt auch an anderer Stelle eine Rolle. Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach BGH (VIII ZR 266/14) die wirkliche Größe maßgeblich, unabhängig von der Vertragsangabe. Für die Umlage der Betriebskosten nach Fläche gilt ebenfalls die tatsächliche Wohnfläche (VIII ZR 220/17). Die Quadratmetermiete prüfen Sie mit dem Miete-pro-qm-Rechner.

Die Berechnung ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung. Ob im Einzelfall eine Minderung durchsetzbar ist, hängt vom Vertragstext, von der Messmethode und von Absprachen ab. Mietervereine und Fachanwälte für Mietrecht können Ihre Unterlagen prüfen, bevor Sie die Zahlung kürzen, denn eine unberechtigte Kürzung kann zu Zahlungsrückständen führen.

Tipps und typische Fehler

Fläche prüfen.

  • Messen: Nach WoFlV.
  • Schrägen: Anteilig.
  • Verjährung: Drei Jahre.
  • Beratung: Mieterverein.

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Häufige Fragen

Ab wann darf ich wegen zu kleiner Wohnfläche mindern?

Nach BGH-Rechtsprechung, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten liegt.

Bezieht sich die Minderung auf die Kalt- oder Warmmiete?

Auf die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung.

Gilt eine ca.-Angabe im Mietvertrag als Vereinbarung?

In der Regel ja; auch eine circa angegebene Fläche wird als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet.

Wer trägt die Kosten für das Nachmessen?

Zunächst wer misst; im Streitfall entscheidet das Gericht über die Kosten eines Gutachtens.

Kann der Vermieter bei größerer Fläche mehr verlangen?

Nicht aus dem Vertrag; bei Mieterhöhungen zählt aber die tatsächliche Fläche.

Auch gesucht als:
  • Wohnfläche zu klein Mietminderung
  • Wohnflächenabweichung 10 Prozent
  • Wohnfläche falsch im Mietvertrag
  • Miete zurückfordern Wohnfläche
  • BGH 10 Prozent Wohnfläche
  • Wohnung kleiner als angegeben

Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.

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