Wie hoch darf der Zuschlag für Möbel sein?
Wer eine Wohnung möbliert vermietet, verlangt für die Einrichtung meist einen Zuschlag zur Kaltmiete. Eine gesetzliche Formel dafür gibt es nicht. In Gebieten mit Mietpreisbremse ist der Zuschlag trotzdem bedeutsam, denn die Kaltmiete für die Wohnung selbst darf die zulässige Höchstmiete nicht überschreiten, und ein überhöhter Möbelzuschlag kann als Umgehung gewertet werden.
Verbreitet ist eine betriebswirtschaftliche Herleitung: Der Vermieter soll den Wertverlust der Möbel über ihre Nutzungsdauer zurückerhalten und das gebundene Kapital marktüblich verzinst bekommen. Der monatliche Zuschlag setzt sich daher aus einem Abschreibungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Grundlage ist der Zeitwert, also der heutige Wert der Gegenstände.
Daneben findet sich in der Rechtsprechung, etwa bei Berliner Gerichten, ein pauschaler Ansatz von 2 Prozent des Zeitwerts pro Monat. Die Gerichte urteilen hier uneinheitlich. Der Rechner zeigt beide Methoden nebeneinander, damit Sie die Spannbreite erkennen; welche Methode als Ergebnis gilt, wählen Sie selbst.
Zeitwert ermitteln und Zuschlag ausweisen
Der Zeitwert ist der Wert der Möbel im heutigen Zustand. Bei neuen Möbeln entspricht er annähernd dem Kaufpreis, bei älteren Stücken liegt er deutlich darunter. Eine einfache Näherung ist der Neupreis mal Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Übliche Nutzungsdauern liegen für Möbel bei etwa zehn bis fünfzehn Jahren, für Elektrogeräte oft darunter; die AfA-Tabellen bieten Anhaltspunkte.
Eine Einbauküche wird häufig getrennt betrachtet, weil sie in manchen Mietspiegeln bereits als Ausstattungsmerkmal in die Vergleichsmiete einfließt. Doppelt berücksichtigen darf man sie nicht. Prüfen Sie deshalb, ob der örtliche Mietspiegel Zu- oder Abschläge für Küche und Möblierung vorsieht.
Für Mieter ist es hilfreich, wenn der Möblierungszuschlag im Vertrag gesondert ausgewiesen wird. Nur dann lässt sich prüfen, ob die Kaltmiete für die Wohnung selbst zulässig ist. Fehlt die Aufteilung, kann im Streitfall das Gericht den Zuschlag schätzen. Die ortsübliche Miete ohne Möbel zeigt der Vergleichsmiete-Rechner.
Steuerlich gehört der Möbelzuschlag zu den Mieteinnahmen, die Möbel selbst können über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Berechnung hier ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Streit über die Miethöhe helfen Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder eine anwaltliche Beratung.
Tipps und typische Fehler
Möbliert vermieten.
- Zeitwert: Belege sammeln.
- Ausweisen: Getrennt.
- Küche: Nicht doppelt.
- Inventar: Liste anlegen.
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Häufige Fragen
Muss der Möblierungszuschlag im Mietvertrag stehen?
Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht, ein gesonderter Ausweis macht die Miete aber nachprüfbar.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, die Kaltmiete für die Wohnung unterliegt ihr; nur der angemessene Möbelzuschlag kommt hinzu.
Welcher Wert zählt, Neupreis oder Zeitwert?
Maßgeblich ist der Zeitwert, also der heutige Wert der Möbel.
Darf der Möbelzuschlag die Mietpreisbremse umgehen?
Nein, ein überhöhter Zuschlag kann als unzulässige Umgehung gewertet werden.
Wie ermittle ich den Zeitwert?
Näherungsweise Neupreis mal Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer.
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Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.
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