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Immobilien & Wohnen

Ortsübliche Vergleichsmiete aus Vergleichswohnungen berechnen

Geben Sie Wohnfläche und aktuelle Nettokaltmiete sowie die Quadratmetermieten von drei vergleichbaren Wohnungen ein. Der Rechner bildet den Mittelwert und zeigt, wie weit eine Mieterhöhung reichen könnte.

Wohnung und Vergleichswohnungen
Meist 20 %, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %. Stand prüfen.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.

Was sagt die Vergleichsmiete aus?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze für eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis. Sie beschreibt, was in der Gemeinde für Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten Jahren vereinbart oder geändert wurde. Wo kein Mietspiegel vorliegt oder der Vermieter einen anderen Weg wählt, kann er sein Erhöhungsverlangen mit drei konkreten Vergleichswohnungen begründen. Genau diese Rechnung bildet der Rechner nach.

Aus den drei Quadratmetermieten wird der Mittelwert gebildet und auf die Fläche Ihrer Wohnung hochgerechnet. Gleichzeitig zeigt der Rechner die Spanne der drei Werte. Rechtlich genügt es, wenn die verlangte Miete die Miete der Vergleichswohnungen nicht übersteigt; der Mittelwert ist eine vorsichtige Orientierung, die Mieter und Vermieter gleichermaßen nachvollziehen können.

Zusätzlich prüft der Rechner die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um den eingestellten Prozentsatz steigen, auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt. Der kleinere der beiden Werte ist die Grenze für die Erhöhung. Der Prozentsatz ist editierbar, weil die Länder für viele Städte eine niedrigere Grenze festgelegt haben (Stand prüfen).

Vergleichsmiete=(m2−Miete 1+m2−Miete 2+m2−Miete 3)⋅Wohnfla¨che3; Grenze=kleinerer Wert aus Vergleichsmieteund aktueller Miete×(1+Kappungsgrenze)\text{Vergleichsmiete} = \frac{\left(m^{2} - \text{Miete}\,1 + m^{2} - \text{Miete}\,2 + m^{2} - \text{Miete}\,3\right) \cdot \text{Wohnfläche}}{3};\ \text{Grenze} = \text{kleinerer Wert aus Vergleichsmiete}\quad \text{und}\ \text{aktueller Miete} \times \left(1 + \text{Kappungsgrenze}\right)

Beispiel: 70 m² zu 600 Euro kalt, Vergleichswohnungen mit 9,50, 10,20 und 10,80 Euro pro m²: Mittelwert 10,17 Euro pro m², Vergleichsmiete 711,67 Euro im Monat. Die aktuelle Miete von 8,57 Euro pro m² liegt 15,7 Prozent darunter. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent erlaubt 720 Euro, also begrenzt hier die Vergleichsmiete: mögliche Erhöhung 111,67 Euro im Monat.

Vergleichswohnungen richtig auswählen und prüfen

Vergleichswohnungen müssen tatsächlich vergleichbar sein. Wichtig sind Baujahr und Zustand, Größe, Zahl der Zimmer, Ausstattung wie Bad, Heizung und Balkon sowie die Lage im Ort. Sie dürfen auch aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen. Im Erhöhungsschreiben müssen die Wohnungen so genau bezeichnet sein, dass Mieter sie finden können, also mit Adresse, Geschoss und Quadratmetermiete.

Gibt es für die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte im Erhöhungsverlangen auch dann nennen, wenn er sich auf Vergleichswohnungen stützt. Mieter sollten deshalb immer den Mietspiegel danebenlegen. Liegen die Vergleichswohnungen deutlich über dem Mietspiegel, ist das ein Anlass, die Auswahl genau zu prüfen und gegebenenfalls Rat beim Mieterverein einzuholen.

Neben der Höhe gelten Fristen: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Mieter haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für ihre Zustimmung. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit.

Der Rechner ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Wirkung einer Indexmiete nutzen Sie den Indexmiete-Rechner, für die Grenze bei Neuvermietung den Mietpreisbremse-Rechner und für eine einfache Erhöhung um einen Prozentsatz den Mieterhöhung-Rechner.

Tipps und typische Fehler

Mieterhöhung prüfen.

  • Vergleichbar: Lage und Ausstattung.
  • Mietspiegel: Daneben legen.
  • Fristen: 15 Monate beachten.
  • Beratung: Mieterverein.

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Häufige Fragen

Wie viele Vergleichswohnungen braucht eine Mieterhöhung?

Für die Begründung über Vergleichswohnungen sind mindestens drei Wohnungen nötig.

Darf die neue Miete über dem Mittelwert liegen?

Sie darf die Miete der genannten Vergleichswohnungen nicht übersteigen; der Mittelwert ist eine vorsichtige Orientierung.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Höchstgrenze für Erhöhungen innerhalb von drei Jahren, meist 20 Prozent, in vielen Städten 15 Prozent.

Wie schnell muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?

Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens.

Gilt der Mietspiegel vor Vergleichswohnungen?

Ein qualifizierter Mietspiegel muss im Schreiben mit angegeben werden.

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Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.

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