Wie viel bringt eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, abgeschlossene Wohnung im selbst bewohnten Haus, etwa im Souterrain oder im Dachgeschoss. Für viele Bauherren und Käufer ist sie ein Baustein der Finanzierung: Die Miete fließt Monat für Monat in die Kreditrate und senkt die eigene Belastung. Wie stark, hängt nicht nur von der Kaltmiete ab, sondern auch von Kosten, die Sie als Vermieter selbst tragen.
Der Rechner geht von der Jahreskaltmiete aus, zieht eine Pauschale für Mietausfall und Leerstand ab und zieht die nicht umlegbaren Kosten ab. Dazu zählen Rücklagen für Instandhaltung der Wohnung, Reparaturen, Verwaltungsaufwand und Kontoführung. Umlegbare Betriebskosten wie Wasser oder Grundsteuer bleiben außen vor, weil sie der Mieter über die Vorauszahlung trägt.
Der verbleibende Nettoertrag wird ins Verhältnis zur Kreditrate gesetzt. Zusätzlich zeigt der Rechner den Flächenanteil der Einliegerwohnung am Haus. Dieser Anteil ist in der Praxis der übliche Schlüssel, nach dem Kosten des Gebäudes dem vermieteten Teil zugeordnet werden.
Finanzierung, Steuer und Vermietung
Banken rechnen Mieteinnahmen aus einer Einliegerwohnung meist nicht voll in die Haushaltsrechnung ein, sondern mit einem Abschlag, weil Leerstand und Reparaturen möglich sind. Rechnen Sie Ihre Finanzierung deshalb so, dass Sie die Rate im Notfall auch ohne Mieter einige Monate tragen können. Die Zeile mit der selbst zu tragenden Rate hilft bei dieser Abschätzung.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Ihnen stehen Werbungskosten gegenüber, vor allem anteilige Schuldzinsen, die Abschreibung auf den vermieteten Gebäudeteil und anteilige Hauskosten. Die Aufteilung erfolgt meist nach Wohnfläche; unter bestimmten Bedingungen lässt sich ein Darlehen gezielt dem vermieteten Teil zuordnen. Lassen Sie sich dazu steuerlich beraten; der Rechner bildet keine Steuern ab.
Für die Miethöhe lohnt ein Blick in den örtlichen Mietspiegel. Eine Einliegerwohnung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus hat mietrechtliche Besonderheiten, etwa ein erleichtertes Kündigungsrecht mit verlängerter Frist. Klare Regeln zu Garten, Stellplatz, Waschküche und Lärm im Mietvertrag ersparen später Streit unter einem Dach.
Den Ertrag einer reinen Kapitalanlage vergleicht der Mietrendite-Rechner, die steuerliche Seite schätzt der Vermietung-Steuer-Rechner und die Rate selbst berechnet der Baufinanzierungsrechner. Die Ergebnisse sind Planwerte und keine Finanzierungs- oder Steuerberatung.
Tipps und typische Fehler
Einlieger planen.
- Reserve: Ohne Mieter rechnen.
- Mietspiegel: Miete prüfen.
- Vertrag: Regeln klären.
- Steuer: Werbungskosten nutzen.
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Häufige Fragen
Wie viel Miete kann eine Einliegerwohnung bringen?
Das hängt von Lage, Größe und Ausstattung ab; der örtliche Mietspiegel gibt eine Orientierung.
Rechnet die Bank die Miete voll an?
Meist nicht; viele Banken setzen nur einen Teil der Mieteinnahme in der Haushaltsrechnung an.
Muss ich die Mieteinnahmen versteuern?
Ja, abzüglich der anteiligen Werbungskosten wie Zinsen und Abschreibung.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine abgeschlossene, kleinere Wohnung im selbst bewohnten Haus.
Wie werden Kosten aufgeteilt?
Meist nach dem Anteil der Wohnfläche.
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Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.
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