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Mietrendite-Rechner

Rechnet sich die Immobilie als Kapitalanlage? Der Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Nebenkosten und Kaltmiete die Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor.

Ihre Angaben
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Je nach Bundesland grob 7 bis 15 %.
Zum Beispiel Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, die Sie nicht auf Mieter umlegen können.
Ergebnis

So wird die Mietrendite berechnet

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger: Sie zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und bezieht die Kaufnebenkosten in die Investition ein.

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Kosten) ÷ (Kaufpreis × (1 + Nebenkosten ÷ 100)) × 100
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, Kaltmiete 800 € im Monat (9.600 € im Jahr), 10 % Nebenkosten, 50 € nicht umlagefähige Kosten im Monat. Bruttomietrendite 4,8 %, Kaufpreisfaktor 20,8. Netto: (9.600 − 600) ÷ 220.000 = 4,09 %.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Je niedriger, desto schneller ist der Kaufpreis rechnerisch wieder hereingeholt.

Nicht enthalten sind Finanzierungskosten, Steuern, Leerstand und Wertentwicklung. Für eine Kaufentscheidung braucht es eine vollständige Planung.

Tipps und typische Fehler

Die Mietrendite zeigt auf einen Blick, wie sich eine Immobilie als Geldanlage schlägt. Sie hat aber Grenzen.

  • Brutto und Netto unterscheiden: Die Bruttorendite nutzt nur die Kaltmiete. Die Nettorendite zieht Bewirtschaftungskosten ab und ist aussagekräftiger.
  • Kaufnebenkosten einrechnen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision gehören zur Investition.
  • Leerstand und Instandhaltung: Planen Sie Rücklagen ein. Mietausfälle und Reparaturen drücken die tatsächliche Rendite.
  • Lage entscheidet: Eine hohe Rendite kann ein Hinweis auf Risiken sein, etwa schwache Nachfrage. Prüfen Sie die Lage genau.

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Häufige Fragen

Was ist eine gute Mietrendite?

Das hängt von Lage, Risiko und Zinsniveau ab. Wichtig ist der Vergleich mit Alternativen und die Betrachtung nach Kosten, nicht nur die Bruttorendite.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Brutto-Rendite beachtet nur Miete und Kaufpreis. Die Netto-Rendite berücksichtigt zusätzlich Nebenkosten beim Kauf und laufende Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete, auch Vervielfältiger genannt. Ein Faktor von 20 heißt: Der Kaufpreis entspricht 20 Jahreskaltmieten.

Wie berechne ich die Bruttomietrendite?

Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. 12.000 € Miete bei 250.000 € Preis ergeben 4,8 %.

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