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Immobilienverkauf: Netto-Erlös berechnen

Tragen Sie Verkaufspreis, Kosten und Restschuld ein. Der Rechner zeigt den Erlös, der nach allen Abzügen bleibt, und die Steuer.

Verkauf der Immobilie
Inklusive Umsatzsteuer, meist hälftig geteilt: 3,57 Prozent.
Löschung der Grundschuld, Energieausweis, Unterlagen.
Wird von der Bank berechnet, wenn Sie das Darlehen vorzeitig ablösen.
Kaufpreis plus Nebenkosten, abzüglich bereits abgesetzter Abschreibung.
Grenzsteuersatz inklusive Soli, grobe Näherung.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.

Was beim Verkauf von Ihrem Erlös bleibt

Der Verkaufspreis ist nicht das, was am Ende auf dem Konto landet. Davon gehen zunächst die Kosten der Käuferseite ab, die Sie tragen: Maklerprovision, Löschung der Grundschuld, Energieausweis und Unterlagen. Danach muss das Darlehen abgelöst werden. Liegt die Zinsbindung noch länger, verlangt die Bank oft eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Steuerlich entscheidet die Nutzung und die Haltedauer. Selbst genutzte Immobilien sind beim Verkauf steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren darin gewohnt haben oder durchgehend seit dem Kauf. Vermietete Immobilien sind nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Davor ist der Gewinn steuerpflichtig, sofern er mindestens 1.000 Euro beträgt.

Der Gewinn berechnet sich aus Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten. Hat die Immobilie Abschreibungen genutzt, erhöhen diese den Gewinn, weil die Anschaffungskosten sinken. Der Rechner zieht aus dem Gewinn die Steuer mit Ihrem Steuersatz.

Am Ende bleibt der Netto-Erlös, den Sie frei verwenden können.

Gewinn=Verkaufspreis−Verkaufskosten−Anschaffungskosten\text{Gewinn} = \text{Verkaufspreis} - \text{Verkaufskosten} - \text{Anschaffungskosten}Steuer=Gewinn×Steuersatz (nur bei Vermietung und Haltedauer≤10 Jahre)\text{Steuer} = \text{Gewinn} \times \text{Steuersatz}\,\left(\text{nur bei Vermietung und Haltedauer} \le 10\,\text{Jahre}\right)Netto-Erlo¨s=Verkaufspreis−Verkaufskosten−Restschuld−Vorfa¨lligkeit−Steuer\text{Netto-Erlös} = \text{Verkaufspreis} - \text{Verkaufskosten} - \text{Restschuld} - \text{Vorfälligkeit} - \text{Steuer}

Beispiel: Bei 450.000 € Verkaufspreis, 3,57 % Makler (16.065 €) und 0,5 % sonstigen Kosten (2.250 €) beträgt der Gewinn gegenüber 300.000 € Anschaffungskosten 131.685 €. Wurde die Immobilie nach acht Jahren vermietet verkauft, fallen bei 35 % Steuersatz 46.090 € an. Abzüglich 205.000 € für Darlehen und Vorfälligkeit bleiben 180.595 € netto. Selbst genutzt wären es 226.685 €.

Tipps und Grenzen

Die Spekulationsfrist rechnet vom Kaufvertrag bis zum Verkaufsvertrag. Ein Verkauf kurz nach Ablauf der zehn Jahre kann Zehntausende Euro Steuern sparen. Prüfen Sie das Datum genau und lassen Sie sich im Zweifel beraten. Bei einer Schenkung oder Erbschaft gilt die Frist des Rechtsvorgängers.

Wer die Immobilie teilweise selbst nutzt und teilweise vermietet, muss den Gewinn aufteilen. Auch Anbauten, Renovierungen und Nebenkosten können den Gewinn mindern. Bewahren Sie alle Belege auf. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann bei Verkauf steuerlich als Werbungskosten für vermietete Immobilien relevant sein.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen. Prüfen Sie den Maklervertrag und verhandeln Sie. Der Rechner nimmt einen Prozentsatz vom Verkaufspreis an.

Er ersetzt keine Steuer- oder Immobilienberatung.

Zusätzlich lohnt sich ein Blick in den Energieausweis, der beim Verkauf vorgelegt werden muss. Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf und können den Preis drücken.

Tipps und typische Fehler

Hausverkauf planen.

  • Spekulationsfrist: Zehn Jahre bei Vermietung.
  • Makler: Provision verhandeln.
  • Vorfälligkeit: Bei der Bank anfragen.
  • Belege: Kosten und Renovierungen aufbewahren.

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Häufige Fragen

Wie viel Steuer fällt beim Verkauf einer Immobilie an?

Bei Vermietung innerhalb von zehn Jahren der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz, selbst genutzt keine.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder nach zehn Jahren Haltedauer.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Entschädigung an die Bank für den Zinsausfall, wenn Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen.

Wie viel bleibt vom Hausverkauf?

Verkaufspreis minus Makler, Restschuld, Vorfälligkeit und gegebenenfalls Steuer.

Ist der Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei?

Ja, bei vermieteten Immobilien nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.

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