Zwei Wege, ein Vergleich
Nach einem Umzug, einer Erbschaft oder dem Auszug der Kinder steht oft die Frage im Raum: Wohnung behalten und vermieten oder verkaufen? Beim Verkauf fließt sofort Geld, das Sie anlegen oder tilgen können. Beim Vermieten bleibt das Kapital in der Immobilie gebunden, dafür kommen Mieten und eine mögliche Wertsteigerung hinzu.
Der Rechner vergleicht beide Wege über einen frei wählbaren Zeitraum. Im Verkaufsszenario wird der heutige Nettoerlös nach Verkaufskosten, Restschuld und gegebenenfalls Steuer zur angegebenen Rendite angelegt. Im Vermietungsszenario fließt jedes Jahr der Mietüberschuss nach Zinsen und Steuern in dieselbe Anlage, am Ende wird die Immobilie zum dann erwarteten Wert bewertet.
Damit wird der Vergleich fair: Beide Wege enden mit einem Vermögen in Euro zum selben Zeitpunkt. Der Unterschied zeigt, welcher Weg unter Ihren Annahmen mehr hinterlässt. Kleine Änderungen bei Wertsteigerung oder Anlagerendite verschieben das Ergebnis oft deutlich, deshalb lohnt es sich, mehrere Varianten durchzurechnen.
Verkauf: (Wert × (1 − Kosten) − Restschuld − Steuer) × (1 + r)^n; Vermietung: Wert_n × (1 − Kosten) − Restschuld + Σ Mietüberschuss_t × (1 − s) × (1 + r)^(n − t)
Was die Zahlen nicht zeigen
Vermieten ist Arbeit und Risiko. Leerstand, Mietausfälle, Reparaturen und Streit mit Mietern sind in einem Durchschnittswert schwer abzubilden. Rechnen Sie den Mietüberschuss daher vorsichtig und mit einer Rücklage für Instandhaltung. Eine Alternativanlage in breit gestreute Wertpapiere schwankt dagegen im Kurs, macht aber kaum Verwaltungsaufwand.
Steuerlich ist die Spekulationsfrist entscheidend. Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig; bei selbst genutzten Wohnungen gelten Ausnahmen. Tragen Sie eine mögliche Steuer beim Verkauf heute ein. Für den späteren Verkauf geht der Rechner davon aus, dass die Frist dann abgelaufen ist.
Die Restschuld bleibt im Modell konstant, die Zinsen werden aus der Miete bezahlt. Tilgen Sie zusätzlich, steigt das Vermögen im Vermietungsfall um die Tilgung, während entsprechend weniger Geld in die Anlage fließt. Die Wirkung ist ähnlich, solange Anlagerendite und Kreditzins nahe beieinander liegen. Steuerliche Abschreibungen sind über den pauschalen Steuersatz nur grob erfasst.
Auch persönliche Gründe zählen: Vielleicht möchten Sie die Wohnung später selbst nutzen oder an Kinder weitergeben, oder Sie brauchen das Geld für einen Neubau. Prüfen Sie Annahmen und den Stand der Steuerregeln vor einer Entscheidung. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung und keine Anlage- oder Steuerberatung.
Tipps und typische Fehler
Gut abwägen.
- Frist: Zehn Jahre beachten.
- Miete: Vorsichtig ansetzen.
- Varianten: Mehrere rechnen.
- Aufwand: Verwaltung mitdenken.
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Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich innerhalb von zehn Jahren verkaufe?
Der Gewinn aus einer vermieteten Immobilie ist dann in der Regel einkommensteuerpflichtig.
Welche Anlagerendite ist realistisch?
Das hängt von der Anlage ab; Tagesgeld bringt weniger, Aktien langfristig oft mehr, aber mit Schwankungen.
Warum hängt das Ergebnis so stark von der Wertsteigerung ab?
Weil sie auf den ganzen Immobilienwert wirkt, während die Miete nur einen kleineren laufenden Betrag liefert.
Muss ich beim Verkauf einer geerbten Wohnung Steuern zahlen?
Für die Spekulationsfrist zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers; ist es mehr als zehn Jahre her, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.
Wie hoch sollte der Mietüberschuss angesetzt werden?
Kaltmiete abzüglich Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einem Abschlag für Leerstand.
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