Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.
Rendite ist nicht gleich Rendite
Die meisten Renditeangaben für Mietwohnungen sind Bruttorenditen: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Für die eigene Entscheidung zählt aber, was nach Kosten, Zinsen und Steuern übrig bleibt, gemessen am eingesetzten Eigenkapital. Diese Zahl kann deutlich höher oder niedriger liegen als die Bruttorendite, je nach Finanzierung und persönlichem Steuersatz.
Der Rechner ermittelt zuerst die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Miete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, Schuldzinsen und Abschreibung. Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil der Gesamtinvestition berechnet, denn Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Ein negatives Ergebnis mindert Ihr übriges Einkommen und damit die Steuer.
Für die Steuerwirkung rechnet der Rechner die Einkommensteuer 2026 samt Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer zweimal: einmal mit und einmal ohne die Vermietungseinkünfte. Die Differenz ist die tatsächliche Mehr- oder Minderbelastung. Das ist genauer als eine Rechnung mit einem pauschalen Grenzsteuersatz, weil sich der Satz mit dem Einkommen verändert.
Einordnung und Grenzen
Die Tilgung mindert die Rendite in dieser Rechnung nicht, weil sie Ihr Vermögen nicht verringert, sondern die Schuld abbaut. Sie belastet aber Ihre Liquidität. Deshalb zeigt der Rechner zusätzlich den Cashflow vor und nach Steuern. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie jeden Monat aus eigener Tasche zuschießen, auch wenn die Rendite positiv ist.
Wertsteigerung der Immobilie ist nicht enthalten. Sie kann die Gesamtrendite erheblich verbessern, ist aber unsicher. Ebenso fehlt ein späterer Verkauf: Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, danach in der Regel steuerfrei. Für diese Frage gibt es den Spekulationssteuer-Rechner.
Die Werte gelten für das erste Jahr. Mit jeder Tilgung sinken die Zinsen und damit die steuerliche Entlastung, während Mieten meist steigen. Nach einigen Jahren kann ein anfänglicher Verlust in einen steuerpflichtigen Überschuss umschlagen. Für eine mehrjährige Betrachtung lohnt es sich, die Rechnung mit späteren Zinsen und Mieten zu wiederholen.
AfA-Sätze, Steuertarif und Sonderregeln wie degressive AfA oder Sonderabschreibungen für Neubauten werden vom Gesetzgeber angepasst; prüfen Sie den aktuellen Stand. Werbungskosten wie Finanzierungsnebenkosten oder Fahrtkosten sind hier nicht einzeln abgebildet. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung und keine Steuer- oder Anlageberatung.
Tipps und typische Fehler
Rendite sauber rechnen.
- Kosten: Rücklage einplanen.
- Zins: Anschluss bedenken.
- Steuer: Mit und ohne rechnen.
- Cashflow: Liquidität prüfen.
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Häufige Fragen
Warum zählt die Tilgung nicht zur Rendite?
Weil sie Schulden abbaut und damit Vermögen bildet; sie belastet nur den Cashflow.
Kann eine Immobilie trotz Verlust lohnend sein?
Ja, wenn Steuerersparnis, Tilgung und Wertentwicklung den laufenden Zuschuss übersteigen, das Risiko trägt aber der Käufer.
Welcher AfA-Satz gilt für meine Wohnung?
Er richtet sich nach dem Baujahr bzw. der Fertigstellung; Neubauten ab 2023 haben 3 %, ältere meist 2 % oder 2,5 %.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite teilt die Kaltmiete durch den Kaufpreis, die Nettorendite zieht Kosten ab und rechnet auf die Gesamtinvestition mit Nebenkosten.
Erhöht mehr Fremdkapital die Rendite?
Solange die Immobilie mehr abwirft als der Kreditzins kostet, ja; bei höheren Zinsen kann der Hebel ins Negative kippen.
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Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.
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