Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.
Wie lange ein Gebäude noch genutzt werden kann
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist eine Kerngröße der Immobilienbewertung: Im Sachwert- und im Ertragswertverfahren bestimmt sie die Alterswertminderung und den Barwertfaktor. Steuerlich kann eine nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer eine höhere jährliche AfA begründen.
Rechnet man einfach Gesamtnutzungsdauer minus Alter, würden modernisierte Altbauten zu schlecht bewertet. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht deshalb in Anlage 2 ein Punktemodell vor. Für acht Elemente wie Dach, Fenster, Heizung und Bäder gibt es zusammen bis zu 20 Punkte, je nachdem, wie umfassend und wie kurz zurückliegend die Maßnahmen sind.
Aus der Punktsumme ergeben sich drei Koeffizienten für eine quadratische Formel. Sie greift erst ab einem bestimmten relativen Alter des Gebäudes; jüngere Häuser behalten die lineare Restnutzungsdauer. Der Rechner zeigt zusätzlich das fiktive Baujahr, also das Baujahr, das ein unmodernisiertes Haus mit gleicher Restnutzungsdauer hätte.
Punkte richtig vergeben
Die volle Punktzahl gibt es nur für Maßnahmen, die das Element im Wesentlichen erneuert haben und nicht allzu lange zurückliegen. Liegt eine Dachsanierung bereits 20 Jahre zurück, wird sie in Gutachten oft nur noch teilweise berücksichtigt. Teilmaßnahmen, etwa nur die Hälfte der Fenster, bekommen entsprechend weniger Punkte. Wählen Sie im Zweifel die niedrigere Stufe.
Zur Einordnung nennt der Rechner einen Modernisierungsgrad: bis 1 Punkt nicht modernisiert, bis 5 Punkte kleine Modernisierungen, bis 10 Punkte mittlerer Grad, bis 17 Punkte überwiegend und darüber umfassend modernisiert. Kernsanierte Häuser können so eine Restnutzungsdauer erreichen, die einem deutlich jüngeren Gebäude entspricht.
Für die steuerliche Abschreibung erkennt die Finanzverwaltung eine kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nur mit einem geeigneten Nachweis an, in der Regel einem Gutachten. Dabei geht es häufig um Gebäude mit schlechtem Zustand, bei denen die Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche AfA-Dauer. Dieser Rechner liefert dafür nur eine Orientierung.
Die Koeffizienten und Altersgrenzen sind hier aus der Anlage der Verordnung übernommen und als Näherung umgesetzt; Gutachter können im Einzelfall abweichen, etwa bei Baumängeln oder Schäden. Prüfen Sie Verordnungstext und Gesamtnutzungsdauer auf dem aktuellen Stand. Das Ergebnis ersetzt kein Verkehrswertgutachten und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Tipps und typische Fehler
Punkte ehrlich vergeben.
- Zeitpunkt: Ältere Maßnahmen abwerten.
- Teilweise: Weniger Punkte.
- Belege: Rechnungen sammeln.
- Steuer: Gutachten nötig.
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Häufige Fragen
Welche Gesamtnutzungsdauer gilt für Einfamilienhäuser?
Nach ImmoWertV wird für Wohngebäude in der Regel mit 80 Jahren gerechnet.
Was ist ein fiktives Baujahr?
Das Baujahr, das ein Gebäude ohne Modernisierung hätte, um auf dieselbe Restnutzungsdauer zu kommen.
Kann die Restnutzungsdauer die AfA erhöhen?
Ja, wenn eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen wird, meist durch ein Gutachten.
Wer erstellt ein Restnutzungsdauergutachten?
Sachverständige für Immobilienbewertung, etwa öffentlich bestellte oder zertifizierte Gutachter.
Verlängert eine neue Heizung die Restnutzungsdauer?
Ja, sie bringt bis zu 2 Modernisierungspunkte und kann die Restnutzungsdauer erhöhen.
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