Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.
So funktioniert die Gebäudeabschreibung
Wer eine Immobilie vermietet, darf die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre als Werbungskosten abschreiben. Diese Absetzung für Abnutzung (AfA) mindert die Einkünfte aus Vermietung, ohne dass Geld abfließt. Der Steuervorteil ist deshalb einer der wichtigsten Gründe für Kapitalanleger.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Kaufpreis wird daher in Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Hinzu kommen anteilig die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Aus dem Gebäudeanteil ergibt sich die Abschreibungsgrundlage.
Für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gelten 3 Prozent pro Jahr, für Gebäude ab 1925 sind es 2 Prozent, davor 2,5 Prozent. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029 gibt es zusätzlich die Wahl der degressiven AfA von 5 Prozent des jeweiligen Restwerts.
Die lineare AfA ist jedes Jahr gleich hoch. Die degressive AfA beginnt höher und sinkt jedes Jahr, weil sie vom Restbuchwert berechnet wird.
Was zu beachten ist
Im Jahr des Kaufs wird die AfA zeitanteilig berechnet, nämlich ab dem Monat der Anschaffung. Der Rechner zeigt volle Jahre. Bei Vermietung unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete wird die AfA teilweise gekürzt.
Wer später verkauft, muss prüfen, ob Steuern anfallen. Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist der Gewinn steuerpflichtig. Bei Eigennutzung gelten Ausnahmen. Abgeschriebene Beträge mindern dabei nicht die Anschaffungskosten für den Verkaufsgewinn.
Das Finanzamt kann den Aufteilungsmaßstab prüfen. Die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesfinanzministeriums liefert Orientierung. Ein Gutachten, das einen höheren Gebäudeanteil nachweist, kann sich lohnen.
Bei hohen Steuersätzen kann sich die degressive AfA anfangs lohnen, später wird die lineare AfA höher. Der Rechner vergleicht beide Wege über den gewählten Zeitraum. Er ersetzt keine Steuerberatung.
Beachten Sie auch, dass sich die Wahl nicht beliebig ändern lässt. Rechnen Sie deshalb mit den Konditionen Ihres Falls.
Tipps und typische Fehler
Typische Fehler bei der AfA.
- Aufteilung: Gebäudeanteil im Kaufvertrag oder nach Arbeitshilfe.
- Nebenkosten: Anteilig mit abschreiben.
- Zeitanteilig: Im Kaufjahr nur ab Anschaffungsmonat.
- Verkauf: Spekulationsfrist von zehn Jahren beachten.
Weitere Rechner: Steuern & Selbstständigkeit
- Handwerkerleistungen-Rechner
- Kinderfreibetrag-Rechner
- ETF-Teilfreistellung-Rechner
- Schenkungsteuer-Rechner
- Kinderbetreuungskosten-Rechner
- Doppelte-Haushaltsführung-Rechner
- Steuererklärung-Lohnt-sich-Rechner
- Verlustverrechnung-Rechner
Alle Rechner dieser Kategorie oder alle Rechner A–Z.
Auch gesucht als
Dieser Rechner hilft bei diesen und ähnlichen Fragen:
- AfA Immobilie berechnen
- Gebäudeabschreibung Rechner
- degressive AfA 5 Prozent
- AfA Wohngebäude 3 Prozent
- Abschreibung vermietete Immobilie
- AfA Rechner Vermietung
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA für Gebäude 2026?
Linear 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023, 2 Prozent ab 1925, 2,5 Prozent davor, optional 5 Prozent degressiv für bestimmte Neubauten.
Wird der Grund und Boden abgeschrieben?
Nein, nur der Gebäudeanteil, deshalb ist die Kaufpreisaufteilung wichtig.
Zählen Nebenkosten zur AfA-Basis?
Ja, Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die Anschaffungskosten und werden anteilig mit abgeschrieben.
Wie funktioniert die degressive AfA?
Sie beträgt 5 Prozent des jeweiligen Restbuchwerts und sinkt daher jedes Jahr.
Kann ich die AfA später wechseln?
Ein Wechsel von degressiv zu linear ist möglich, umgekehrt nicht.
Alle Berechnungen erfolgen direkt in Ihrem Browser, Ihre Eingaben werden nicht übertragen oder gespeichert. Die Ergebnisse sind Orientierungswerte ohne Gewähr und ersetzen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung. Letzte inhaltliche Änderung dieser Seite: . Mehr dazu: So entstehen und prüfen wir die Rechner.