Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.
Wie Vermietung besteuert wird
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss, also die Einnahmen abzüglich aller Werbungskosten. Der Überschuss wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
Zu den Werbungskosten zählen Schuldzinsen für das Darlehen, die Abschreibung auf das Gebäude, Reparaturen, Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer und nicht umlagefähige Nebenkosten. Die Tilgung des Darlehens gehört nicht dazu, sie ist keine Ausgabe, sondern Vermögensaufbau.
Eine Besonderheit ist die Abschreibung: Sie ist steuerlich ein Kostenposten, aber kein Geldabfluss. Deshalb kann eine Immobilie steuerlich Verluste ausweisen, obwohl sie Geld abwirft. Solche Verluste verrechnen Sie mit anderen Einkunftsarten.
Der Rechner berechnet die Mehrsteuer als Differenz aus der Steuer mit und ohne Vermietung auf Ihr übriges Einkommen.
Wichtige Hinweise
Kirchensteuer und Besonderheiten der Einkommensteuer sind nicht berücksichtigt. Bei sehr kleinen oder sehr großen Einkünften können Freigrenzen und Progression stärker wirken. Der Rechner nutzt den Einkommensteuertarif und den Solidaritätszuschlag nach den Werten für 2026.
Wird die Immobilie verbilligt oder unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet, sind die Kosten nur anteilig abziehbar. Bei Vermietung an Angehörige lohnt ein Blick in den Mietvertrag und die Zahlungsflüsse, damit das Finanzamt ihn anerkennt.
Größere Reparaturen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und müssen dann abgeschrieben werden. Prüfen Sie dies, bevor Sie hohe Sanierungskosten im Jahr der Zahlung abziehen.
Erhaltungsaufwand lässt sich in manchen Fällen auf mehrere Jahre verteilen. Fragen Sie eine Steuerberatung, wenn die Beträge groß sind.
Bewahren Sie alle Rechnungen, Kontoauszüge und die Nebenkostenabrechnung für das Finanzamt auf. Wer die Immobilie über eine Gesellschaft hält oder gemeinsam mit anderen vermietet, muss die Einkünfte zusätzlich gesondert und einheitlich feststellen lassen.
Tipps und typische Fehler
Vermietung in der Steuererklärung.
- Anlage V: Für jede vermietete Immobilie ausfüllen.
- Tilgung: Nicht abziehbar.
- Reparaturen: Anschaffungsnahe Kosten prüfen.
- Belege: Rechnungen und Zahlungsnachweise aufbewahren.
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Häufige Fragen
Wie wird Vermietung besteuert?
Mieteinnahmen minus Werbungskosten werden als Einkünfte zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.
Ist die Tilgung absetzbar?
Nein, nur die Schuldzinsen sind Werbungskosten, die Tilgung nicht.
Kann ich Verluste aus Vermietung verrechnen?
Ja, sie mindern die Einkünfte aus anderen Einkunftsarten im selben Jahr.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja, der Überschuss aus Mieteinnahmen und Werbungskosten gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Welche Kosten kann ich absetzen?
Zinsen, AfA, Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen und Grundsteuer, nicht aber die Tilgung.
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