Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.
Was die 15-%-Regel bedeutet
Wer eine gebrauchte Immobilie kauft und vermietet, renoviert oft gleich zu Beginn. Steuerlich ist das heikel: Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre nach dem Kauf zu Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen. Dann lassen sie sich nicht sofort als Werbungskosten abziehen, sondern nur über Jahrzehnte abschreiben.
Maßgeblich sind nur die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht die des Grundstücks. Der Rechner nimmt dafür den Kaufpreis samt Nebenkosten und zieht den Anteil für Grund und Boden ab. Davon bildet er 15 Prozent als Grenze. Anschließend rechnet er Ihre Renovierungskosten auf netto zurück, weil die Grenze ohne Umsatzsteuer geprüft wird.
Nicht mitgezählt werden Aufwendungen für Erweiterungen, die ohnehin Herstellungskosten sind, und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten wie Wartungen. Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren gehören nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs dagegen in die Summe. Das unterschätzen viele Käufer.
Planung, Fristen und Folgen
Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht mit dem Notartermin. Entscheidend ist, wann die Leistungen ausgeführt werden, nicht wann die Rechnung bezahlt wird. Wer knapp an der Grenze liegt, kann einzelne Arbeiten bewusst auf die Zeit nach Ablauf der Frist verschieben. Umgekehrt kann sich eine Überschreitung noch im dritten Jahr ergeben, auch wenn die Steuerbescheide der Vorjahre schon ergangen sind; diese werden dann geändert.
Wird die Grenze überschritten, erhöhen die Bruttokosten die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA. Bei 2 Prozent wirkt sich ein Euro Renovierung also erst über 50 Jahre steuerlich aus. Bleiben Sie unter der Grenze, mindern die Kosten sofort Ihre Einkünfte aus Vermietung, oft mit einem Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet wird. Der Unterschied in der Steuerersparnis der ersten Jahre ist erheblich.
Die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude beeinflusst das Ergebnis direkt: Ein höherer Gebäudeanteil hebt die Grenze. Ist im Kaufvertrag nichts vereinbart, schätzt das Finanzamt den Anteil, häufig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird anerkannt, wenn sie nicht unrealistisch ist.
Der Rechner bildet die Grundregel ab und kennt keine Sonderfälle wie mehrere getrennt zu beurteilende Wohnungen, gemischt genutzte Gebäude oder anteilig selbst genutzte Flächen. Die Rechtslage und die Verwaltungsauffassung können sich ändern; prüfen Sie den aktuellen Stand. Das Ergebnis ist keine Steuerberatung. Bei größeren Vorhaben lohnt eine Abstimmung mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater vor Baubeginn.
Tipps und typische Fehler
Grenze im Blick.
- Frist: Drei Jahre ab Übergang.
- Netto: Ohne Umsatzsteuer prüfen.
- Bodenanteil: Im Kaufvertrag regeln.
- Belege: Nach Datum ordnen.
Weitere Rechner: Immobilien & Wohnen
Häufige Fragen
Zählen Schönheitsreparaturen zur 15-%-Grenze?
Ja, nach der Rechtsprechung des BFH werden sie einbezogen.
Wird die Grenze brutto oder netto geprüft?
Netto, also ohne Umsatzsteuer; abgeschrieben werden bei Überschreitung aber die Bruttokosten.
Wann beginnt die Dreijahresfrist?
Mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer.
Gilt die 15-%-Grenze auch bei Eigennutzung?
Nein, sie betrifft vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude, bei denen Werbungskosten oder AfA geltend gemacht werden.
Kann ich Arbeiten aufteilen, um unter der Grenze zu bleiben?
Arbeiten nach Ablauf der drei Jahre zählen nicht mehr mit; innerhalb der Frist werden alle Maßnahmen zusammengerechnet.
- anschaffungsnahe Herstellungskosten
- 15 Prozent Grenze Renovierung
- Renovierung nach Kauf steuerlich
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
- Erhaltungsaufwand Vermietung absetzen
- Sanierung nach Immobilienkauf Steuer
Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.
Alle Berechnungen erfolgen direkt in Ihrem Browser, Ihre Eingaben werden nicht übertragen oder gespeichert. Die Ergebnisse sind Orientierungswerte ohne Gewähr und ersetzen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung. Die Erklärtexte auf dieser Seite wurden mit KI erstellt. Letzte inhaltliche Änderung dieser Seite: . Mehr dazu: So entstehen und prüfen wir die Rechner.