Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.
So funktioniert ein Immobilienverzehrkredit
Bei einer Umkehrhypothek, auch Immobilienverzehrkredit genannt, leiht eine Bank älteren Eigentümern Geld gegen ihr schuldenfreies Haus. Anders als bei einem normalen Kredit zahlen Sie keine Raten zurück. Die Schuld wächst mit jeder Auszahlung und den aufgelaufenen Zinsen und wird erst fällig, wenn Sie ausziehen oder versterben. Dann wird die Immobilie verkauft oder die Erben lösen den Kredit ab.
Wie viel ausgezahlt werden kann, hängt vor allem von drei Dingen ab: dem Wert der Immobilie, der erwarteten Laufzeit und dem Zins. Je älter Sie sind, desto kürzer ist die erwartete Laufzeit und desto höher die mögliche Auszahlung. Die Bank begrenzt den Kreditstand am Ende auf einen Teil des dann erwarteten Immobilienwerts, damit ein Puffer für Preisrückgänge bleibt.
Der Rechner bildet das nach: Er schreibt den Immobilienwert mit der angenommenen Wertentwicklung bis zum Laufzeitende fort, nimmt davon die Beleihungsgrenze und rechnet zurück, welche gleichbleibende Monatsauszahlung samt Zinseszins genau diesen Betrag erreicht. Alternativ zeigt er den Einmalbetrag, der bei gleicher Grenze heute ausgezahlt werden könnte.
Worauf Sie achten sollten
Die Auszahlungen wirken im Vergleich zum Hauswert oft niedrig. Das liegt am Zinseszins: Über 20 Jahre verdoppelt sich ein Betrag bei 5,5 Prozent fast dreimal. Hinzu kommen bei vielen Angeboten Abschlussgebühren, Wertgutachten, Notar- und Grundbuchkosten. Fragen Sie nach dem effektiven Jahreszins und einer vollständigen Kostenaufstellung.
Wichtig ist, was passiert, wenn Sie länger leben als kalkuliert. Seriöse Verträge garantieren ein lebenslanges Wohnrecht und eine Auszahlung bis zum Lebensende, auch wenn die Schuld den Hauswert übersteigt. Andere begrenzen die Auszahlungsdauer. Lassen Sie sich diese Punkte schriftlich bestätigen und prüfen Sie, ob Instandhaltungspflichten an Bedingungen geknüpft sind.
Alternativen sind die Leibrente, bei der Sie das Haus verkaufen und ein Wohnrecht plus Rente erhalten, der Teilverkauf eines Anteils gegen Nutzungsentgelt oder der Umzug in eine kleinere Wohnung. Jede Variante hat andere Folgen für Erben, Flexibilität und Kosten. Der Leibrenten-Rechner zeigt die Gegenrechnung für einen Verkauf mit Rente.
Sprechen Sie vor einer Entscheidung mit Ihren Angehörigen, denn das Erbe verringert sich. Die hier eingesetzten Werte für Lebenserwartung, Zins und Grenze sind Annahmen, deren aktuellen Stand Sie prüfen sollten. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung und ersetzt keine unabhängige Finanz- oder Rechtsberatung, etwa durch eine Verbraucherzentrale.
Tipps und typische Fehler
Angebote vergleichen.
- Effektivzins: Erfragen.
- Wohnrecht: Lebenslang sichern.
- Kosten: Gebühren addieren.
- Erben: Früh einbeziehen.
Weitere Rechner: Immobilien & Wohnen
Häufige Fragen
Muss ich bei einer Umkehrhypothek monatlich zurückzahlen?
Nein, die Schuld wird erst bei Auszug, Verkauf oder Tod fällig.
Was passiert mit dem Haus nach meinem Tod?
Die Erben können den Kredit ablösen oder das Haus verkaufen; der Überschuss steht ihnen zu.
Warum bekomme ich mit 65 weniger als mit 80?
Weil die erwartete Laufzeit länger ist und sich über mehr Jahre Zinsen ansammeln.
Für wen eignet sich eine Umkehrhypothek?
Für ältere Eigentümer mit schuldenfreiem Haus, die dort wohnen bleiben und ihre Rente aufbessern möchten.
Wie unterscheidet sich die Umkehrhypothek vom Teilverkauf?
Beim Teilverkauf geben Sie einen Eigentumsanteil ab und zahlen ein Nutzungsentgelt; bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Alleineigentümer und nehmen einen Kredit auf.
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Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.
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