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Immobilien-Cashflow-Rechner für Kapitalanleger

Bleibt bei einer vermieteten Immobilie am Monatsende Geld übrig oder müssen Sie zuzahlen? Der Rechner zeigt Cashflow vor und nach Steuern, die AfA und die Nettomietrendite.

Ihre Angaben
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, oft 8 bis 15 %.
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, der Grundstücksanteil nicht.
Verwaltung, Versicherungen und Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden.
Üblich sind 0,5 bis 1 % des Kaufpreises im Jahr.
Steuersatz auf den nächsten verdienten Euro.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.

Cashflow ist nicht gleich Gewinn

Bei einer Vermietung zählen zwei Größen. Der Cashflow ist das Geld, das tatsächlich auf Ihr Konto zu- oder abfließt: Miete minus Kosten, Zinsen und Tilgung. Die steuerlichen Einkünfte sind etwas anderes: Hier zählen Zinsen und Abschreibung (AfA), aber nicht die Tilgung. Deshalb kann eine Immobilie steuerlich Verluste ausweisen und Ihnen trotzdem monatlich Geld kosten, oder umgekehrt.

Die Tilgung mindert Ihre Schulden und baut Vermögen auf, sie ist aber keine steuerlich abzugsfähige Ausgabe. Verluste aus Vermietung verrechnen Sie mit anderen Einkünften und senken so die Steuer. Der Rechner zeigt diese Erstattung als negativen Steuerbetrag.

Cashflow vor Steuern=Miete−Kosten−Ru¨cklage−Zinsen−Tilgung\text{Cashflow vor Steuern} = \text{Miete} - \text{Kosten} - \text{Rücklage} - \text{Zinsen} - \text{Tilgung}Einku¨nfte=Miete−Kosten−Ru¨cklage−Zinsen−AfA\text{Einkünfte} = \text{Miete} - \text{Kosten} - \text{Rücklage} - \text{Zinsen} - \text{AfA}Steuer=Einku¨nfte×Grenzsteuersatz\text{Steuer} = \text{Einkünfte} \times \text{Grenzsteuersatz}Cashflow nach Steuern=Cashflow vor Steuern−Steuer\text{Cashflow nach Steuern} = \text{Cashflow vor Steuern} - \text{Steuer}

Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 € plus 10 % Nebenkosten, also 330.000 €. Bei 60.000 € Eigenkapital beträgt das Darlehen 270.000 €. Zins und Tilgung (3,8 % und 2 %) ergeben 15.660 € im Jahr. Die Kaltmiete bringt 12.000 €, Kosten und Rücklage 1.320 €. Der Cashflow vor Steuern liegt bei minus 4.980 € (minus 415 € im Monat). Die AfA beträgt 5.280 €, die Einkünfte sind minus 4.860 €, bei 35 % Steuersatz ergibt das 1.701 € Erstattung. Nach Steuern bleibt ein Cashflow von minus 273,25 € im Monat.

Wie Sie das Ergebnis lesen

Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht, wenn Tilgung und erwartete Wertentwicklung das ausgleichen. Er bedeutet aber, dass Sie dauerhaft zuzahlen müssen und Reserven brauchen. Wichtig sind außerdem Leerstand, Mieterwechsel, Zinsbindung und Sanierungen. Die Nettomietrendite zeigt, wie viel Prozent Ihrer Gesamtkosten jährlich nach laufenden Kosten als Miete übrig bleiben, ohne Finanzierung.

Grenzen des Rechners

Der Rechner nimmt das erste Jahr mit gleichbleibender Miete und Zinsen auf die Anfangsschuld. Steigende Mieten, sinkende Zinsen durch Tilgung und Kirchensteuer sind nicht enthalten, ebenso wenig Sonderabschreibungen oder die Zehnjahresfrist bei Verkauf. Für die Steuererklärung sind Ihre tatsächlichen Anschaffungskosten und die Kaufpreisaufteilung maßgeblich.

Als Faustregel gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser der Cashflow, weil Zins und Tilgung sinken. Dafür bindet mehr Eigenkapital Geld, das Sie sonst anders anlegen könnten. Vergleichen Sie deshalb mehrere Szenarien mit unterschiedlichem Eigenkapital, Zins und Tilgung.

Tipps und typische Fehler

Typische Fehler bei der Cashflow-Rechnung.

  • Tilgung vergessen: Sie belastet den Cashflow, ist aber kein steuerlicher Aufwand.
  • Leerstand ignorieren: Planen Sie mit ein bis zwei Monatsmieten pro Jahr als Puffer.
  • Rücklage zu niedrig: Dach, Heizung und Fenster kosten oft fünfstellige Beträge.
  • Zinsbindung: Nach Ablauf kann ein höherer Zins den Cashflow ins Minus drehen.

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Häufige Fragen

Was ist ein guter Cashflow bei einer Immobilie?

Ein positiver Cashflow nach Steuern bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt. Viele Anleger akzeptieren leicht negative Werte, wenn Tilgung und Wertzuwachs das ausgleichen.

Was ist die AfA bei Vermietung?

Die Abschreibung für Abnutzung mindert die steuerpflichtigen Einkünfte. Sie beträgt in der Regel 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr, für Neubauten ab 2023 drei Prozent.

Ist die Tilgung steuerlich absetzbar?

Nein. Nur Zinsen, Kosten und die AfA mindern die Einkünfte. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und belastet nur den Cashflow.

Wie berechnet man die Nettomietrendite?

Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten und Rücklage, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Üblich sind 0,5 bis 1 % des Kaufpreises pro Jahr, bei älteren Gebäuden eher mehr.

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