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Wie der Leverage-Effekt entsteht
Der Leverage-Effekt, auf Deutsch Hebelwirkung des Fremdkapitals, beschreibt, wie sich die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital verändert, wenn ein Teil einer Investition mit Krediten bezahlt wird. Bringt das gesamte Kapital mehr ein, als der Kredit an Zinsen kostet, bleibt die Differenz beim Eigentümer. Sie verteilt sich auf ein kleineres Eigenkapital, und die Eigenkapitalrendite steigt über die Gesamtkapitalrendite.
Ausgangspunkt ist die Gesamtkapitalrendite: der Jahresüberschuss vor Zinsen geteilt durch das gesamte eingesetzte Kapital. Bei einer vermieteten Wohnung ist das der Reinertrag, also die Jahresnettokaltmiete abzüglich Verwaltung, Instandhaltung und anderer nicht umlagefähiger Kosten, geteilt durch Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Davon zieht der Rechner die Zinsen auf das Fremdkapital ab und setzt den verbleibenden Gewinn ins Verhältnis zum Eigenkapital.
Der Verschuldungsgrad ist das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital. Er wirkt wie ein Multiplikator auf den Abstand zwischen Gesamtkapitalrendite und Zins. Bei 300 Prozent Verschuldungsgrad wird jeder Prozentpunkt Abstand dreifach auf die Eigenkapitalrendite übertragen. Das funktioniert in beide Richtungen: Liegt der Zins über der Gesamtkapitalrendite, entsteht ein negativer Leverage-Effekt, und die Eigenkapitalrendite fällt unter die Gesamtkapitalrendite, im Extremfall unter null.
Risiko des Hebels und Grenzen der Rechnung
Ein höherer Fremdkapitalanteil steigert nicht nur die mögliche Rendite, sondern auch das Risiko. Schon kleine Rückgänge des Ertrags, etwa durch Leerstand, Mietausfall oder eine teure Reparatur, schlagen bei hohem Verschuldungsgrad stark auf die Eigenkapitalrendite durch. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, kann aus einem positiven Hebel ein negativer werden. Banken verlangen außerdem bei wenig Eigenkapital meist höhere Zinsen, sodass sich der Abstand zwischen Rendite und Zins verringert.
Die Rechnung ist eine Jahresbetrachtung vor Steuern. Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau, und bleibt deshalb außen vor. Ebenso fehlen Wertsteigerung oder Wertverlust der Immobilie, Abschreibung und die steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen bei Vermietung. Wie viel nach Steuern übrig bleibt, zeigt der Rechner für die Immobilienrendite nach Steuern, den monatlichen Überschuss der Cashflow-Rechner.
Die Tabelle unter dem Ergebnis rechnet dieselbe Gesamtkapitalrendite und denselben Zins mit anderen Eigenkapitalquoten durch. Sie zeigt, wie stark sich die Eigenkapitalrendite mit dem Hebel verändert, berücksichtigt aber nicht, dass sich Zins und Kreditbedingungen mit der Quote ändern. Liegt die Gesamtkapitalrendite unter der Schwelle, die der Rechner als Nullpunkt ausweist, erwirtschaftet das Objekt nach Zinsen einen Verlust.
Rechenbeispiele Schritt für Schritt
Vermietete Wohnung mit 25 % Eigenkapital
Eine Wohnung kostet mit Nebenkosten 400.000 €. Der Käufer setzt 100.000 € Eigenkapital ein und finanziert 300.000 € zu 3,5 %. Die Gesamtkapitalrendite beträgt 5 %.
| Reinertrag vor Zinsen | 20.000,00 € |
|---|---|
| Zinsen auf 300.000 € | 10.500,00 € |
| Verschuldungsgrad | 300,0 % |
| Eigenkapitalrendite | 9,50 % |
| Hebelwirkung | 4,50 Prozentpunkte |
Der Abstand von 1,5 Prozentpunkten zwischen Rendite und Zins wird dreifach auf das Eigenkapital übertragen: 9,5 % statt 5 %.
Gleiches Objekt, niedrigerer Ertrag: negativer Hebel
Nach Leerstand und Reparaturen bringt die Wohnung nur noch 12.000 € Reinertrag im Jahr. Der Zins bleibt bei 3,5 %.
| Gesamtkapitalrendite (12.000 € ÷ 400.000 €) | 3,00 % |
|---|---|
| Gewinn nach Zinsen | 1.500,00 € |
| Eigenkapitalrendite | 1,50 % |
| Hebelwirkung | -1,50 Prozentpunkte |
Weil der Zins über der Gesamtkapitalrendite liegt, drückt das Fremdkapital die Rendite auf 1,5 %. Ohne Kredit wären es 3 %.
Hoher Hebel mit nur 10 % Eigenkapital
Ein Anleger finanziert ein Objekt für 300.000 € mit nur 30.000 € Eigenkapital. Gesamtkapitalrendite 4,5 %, Zins 3,8 %.
| Fremdkapital | 270.000,00 € |
|---|---|
| Verschuldungsgrad | 900,0 % |
| Eigenkapitalrendite | 10,80 % |
| Nullpunkt der Gesamtkapitalrendite | 3,42 % |
Schon 0,7 Prozentpunkte Abstand ergeben 10,8 % Eigenkapitalrendite. Fällt die Gesamtkapitalrendite aber unter 3,42 %, macht das Objekt nach Zinsen Verlust.
Unternehmen mit 40 % Eigenkapitalquote
Ein Betrieb arbeitet mit 2 Mio. € Gesamtkapital, davon 800.000 € Eigenkapital. Der Jahresüberschuss vor Zinsen beträgt 160.000 €, die Kredite kosten 5 %.
| Gesamtkapitalrendite | 8,00 % |
|---|---|
| Zinsen auf 1,2 Mio. € | 60.000,00 € |
| Eigenkapitalrendite | 12,50 % |
Die Fremdfinanzierung hebt die Eigenkapitalrendite um 4,5 Prozentpunkte. Bei 20 % Eigenkapitalquote wären es laut Tabelle 20 %, allerdings mit deutlich höherem Risiko.
Sonderfälle und Grenzen
- Zinsbindung endet: Die Rechnung gilt nur für den aktuellen Zins. Rechnen Sie den Anschlusszins nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Satz durch, um zu sehen, ab wann der Hebel kippt.
- Wertsteigerung: Ein Wertzuwachs der Immobilie erhöht die Gesamtrendite und wird durch den Hebel ebenfalls verstärkt, ein Wertverlust ebenso. Der Rechner betrachtet nur den laufenden Ertrag.
- Sinkende Restschuld: Mit jeder Tilgung sinken Fremdkapital und Zinskosten. Der Verschuldungsgrad nimmt ab, und der Hebel wird schwächer. Die Rechnung ist eine Momentaufnahme des ersten Jahres.
- Sehr wenig Eigenkapital: Bei Vollfinanzierung gegen null geht die Eigenkapitalrendite rechnerisch gegen unendlich. Aussagekräftig ist dann eher der absolute Gewinn oder Verlust nach Zinsen.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler gehören zum Gesamtkapital. Wer sie weglässt, rechnet die Gesamtkapitalrendite zu hoch.
Häufige Fragen
Was ist ein negativer Leverage-Effekt?
Ein negativer Leverage-Effekt entsteht, wenn der Fremdkapitalzins höher ist als die Gesamtkapitalrendite. Dann kostet jeder geliehene Euro mehr, als er einbringt, und die Eigenkapitalrendite liegt unter der Gesamtkapitalrendite. Je höher der Verschuldungsgrad, desto stärker sinkt sie.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite mit Fremdkapital?
Ziehen Sie vom Ertrag vor Zinsen die Kreditzinsen ab und teilen Sie das Ergebnis durch das Eigenkapital. Gleichwertig ist die Leverage-Formel: Gesamtkapitalrendite plus Abstand zum Zins mal Verschuldungsgrad.
Lohnt sich viel Fremdkapital bei Immobilien?
Nur solange die Gesamtkapitalrendite sicher über dem Zins liegt. Bei Mietrenditen von 3 bis 4 Prozent und Bauzinsen in ähnlicher Höhe ist der Hebel klein und das Risiko groß. Planen Sie Rücklagen für Leerstand und Reparaturen ein.
Welche Gesamtkapitalrendite setze ich bei einer Mietwohnung an?
Teilen Sie den Reinertrag, also die Jahresnettokaltmiete minus Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und andere nicht umlagefähige Kosten, durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Bei 15.000 Euro Reinertrag und 400.000 Euro Gesamtkosten sind das 3,75 Prozent.
Zählt die Tilgung beim Leverage-Effekt mit?
Nein. Die Tilgung verringert die Schuld und baut Vermögen auf, sie ist kein Aufwand. In die Formel gehen nur die Zinsen ein. Für die Liquidität ist die Tilgung dagegen wichtig, das zeigt eine Cashflow-Rechnung.
Wie berechnet man den Leverage-Effekt bei Immobilien?
Teilen Sie den Reinertrag vor Zinsen durch Kaufpreis plus Nebenkosten, das ist die Gesamtkapitalrendite. Der Abstand zum Kreditzins mal Fremdkapital geteilt durch Eigenkapital ergibt den Hebel. Beispiel: 5 % Rendite, 3,5 % Zins, 300.000 € Kredit und 100.000 € Eigenkapital ergeben 9,5 % Eigenkapitalrendite.
Welche Eigenkapitalrendite ergibt sich bei 10 Prozent Eigenkapital?
Bei 4,5 % Gesamtkapitalrendite und 3,8 % Zins ergibt sich ein Verschuldungsgrad von 900 % und eine Eigenkapitalrendite von 10,8 %. Sinkt die Gesamtkapitalrendite unter 3,42 %, entsteht nach Zinsen ein Verlust.
Was sagt der Verschuldungsgrad aus?
Der Verschuldungsgrad setzt Fremdkapital ins Verhältnis zum Eigenkapital. 300 Prozent bedeuten, dass auf jeden Euro Eigenkapital drei Euro Schulden kommen. In der Leverage-Formel ist er der Faktor, mit dem der Abstand zwischen Gesamtkapitalrendite und Zins auf die Eigenkapitalrendite übertragen wird.
Ab wann lohnt sich Fremdkapital?
Rechnerisch, sobald die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt. Wegen schwankender Erträge und möglicher Zinserhöhungen sollte der Abstand aber einen Puffer haben. Bei einer Gesamtkapitalrendite von 4 Prozent und einem Zins von 3,9 Prozent ist der Hebel fast null, das Risiko aber voll vorhanden.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapitalrendite und Mietrendite?
Die Mietrendite setzt die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis, unabhängig von der Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Ihr eigenes Geld nach Zinsen verdient. Bei Fremdfinanzierung weichen beide Werte deutlich voneinander ab.
Gilt der Leverage-Effekt auch für Aktien auf Kredit?
Ja, das Prinzip ist dasselbe: Liegt die Rendite der Aktien über dem Kreditzins, steigt die Rendite auf das eigene Geld. Kursschwankungen schlagen aber voll auf das Eigenkapital durch, und bei Wertpapierkrediten kann die Bank Nachschüsse verlangen oder Positionen verkaufen.
Warum ist die Eigenkapitalrendite nach Steuern anders?
Bei vermieteten Immobilien mindern Zinsen und Abschreibung das zu versteuernde Ergebnis. Die Steuerlast hängt vom persönlichen Steuersatz ab und verändert die Eigenkapitalrendite. Dieser Rechner zeigt bewusst den Wert vor Steuern, damit sich Objekte vergleichen lassen.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 31 ImmoWertV – Reinertrag und Rohertrag Bundesministerium der Justiz
- § 16 PAngV – Effektiver Jahreszins bei Verbraucherdarlehen Bundesministerium der Justiz
- § 505a BGB – Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehen Bundesministerium der Justiz
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Bundesministerium der Justiz
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