So wird die Baufinanzierung berechnet
Die Bank finanziert den Teil der Gesamtkosten, den Sie nicht mit Eigenkapital decken. Die Gesamtkosten bestehen aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Aus der Darlehenssumme, dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung ergibt sich eine gleichbleibende Monatsrate.
Darlehen = Kaufpreis × (1 + Nebenkosten) − Eigenkapital
Monatliche Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12
Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Kaufpreis
Worauf Banken achten
Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher ist meist der Zins. Viele Banken erwarten, dass Sie Nebenkosten selbst tragen und mindestens 20 % Eigenkapital einbringen. Die Rate sollte zudem zu Ihrem Einkommen passen, häufig nennt man als Orientierung höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens. Rücklagen für Reparaturen und ein Puffer für höhere Zinsen nach der Zinsbindung sind sinnvoll.
Tipps und typische Fehler
Eine gute Planung beginnt vor dem Gespräch mit der Bank.
- Nebenkosten mitrechnen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen auf den Kaufpreis.
- Budget prüfen: Die Rate sollte zu Ihren laufenden Kosten und Rücklagen passen, nicht nur zum Einkommen.
- Angebote vergleichen: Schon 0,2 Prozentpunkte Zinsunterschied bedeuten bei hohen Darlehen viele tausend Euro.
- Förderung prüfen: KfW-Programme und Landesförderungen können die Finanzierung verbilligen.
Vergleich: Zins und Eigenkapital
Beispiel: Kaufpreis 400.000 € mit 10 % Nebenkosten und 2 % Anfangstilgung bei 10 Jahren Zinsbindung. Oben ändert sich der Zins bei 80.000 € Eigenkapital, unten das Eigenkapital bei 3,5 % Zins.
| Sollzins | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 3,0 % | 1.500 € | 276.155 € | 30 Jahre und 7 Monate | 190.461 € |
| 3,5 % | 1.650 € | 273.940 € | 29 Jahre | 213.112 € |
| 4,0 % | 1.800 € | 271.650 € | 27 Jahre und 7 Monate | 234.239 € |
| 4,5 % | 1.950 € | 269.281 € | 26 Jahre und 3 Monate | 254.049 € |
| Eigenkapital | Darlehen | Monatsrate | Beleihungsauslauf | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|
| 40.000 € | 400.000 € | 1.833 € | 100 % | 29 Jahre |
| 80.000 € | 360.000 € | 1.650 € | 90 % | 29 Jahre |
| 120.000 € | 320.000 € | 1.467 € | 80 % | 29 Jahre |
| 160.000 € | 280.000 € | 1.283 € | 70 % | 29 Jahre |
Für die Planung rund um den Kauf helfen diese Rechner: Kaufnebenkosten genau ermitteln, Grunderwerbsteuer des Bundeslandes bestimmen oder Kaufen gegen Mieten abwägen.
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Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Üblich sind mindestens 20 % der Gesamtkosten. Die Nebenkosten sollten möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wie hoch darf die Rate sein?
Als Faustregel höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens, abhängig von weiteren Ausgaben und Rücklagen.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Je niedriger, desto günstiger ist meist der Zins.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Üblich sind mindestens 20 % der Gesamtkosten, die Nebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen.
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