So funktioniert der Vergleich
Wer kauft, baut über die Tilgung Vermögen in der Immobilie auf und profitiert von einer möglichen Wertsteigerung. Dafür zahlt er Zinsen, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Wer mietet, zahlt Miete, behält aber sein Eigenkapital und kann es anlegen. Der Rechner spielt beide Wege Monat für Monat durch. Gibt einer weniger aus als der andere, legt er die Differenz zur angegebenen Rendite an.
Was das Ergebnis bestimmt
Am stärksten wirken Wertsteigerung, Zins und das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis. In teuren Lagen mit niedrigen Mieten und hohen Preisen schneidet der Kauf schlechter ab, bei hohen Mieten besser. Probieren Sie mehrere Szenarien aus, etwa ohne Wertsteigerung oder mit höherem Zins nach der Zinsbindung. Der Wert der Sicherheit, etwa ein Zuhause ohne Mieterhöhung oder Eigenbedarfskündigung, lässt sich nicht in Euro ausdrücken.
Tipps und typische Fehler
Eine Kaufentscheidung hängt an mehr als an Zahlen.
- Mehrere Szenarien rechnen: Testen Sie Wertsteigerung von 0 bis 3 % und höhere Zinsen nach der Zinsbindung.
- Haltedauer prüfen: Je kürzer Sie bleiben, desto stärker belasten die Nebenkosten den Kauf.
- Instandhaltung ernst nehmen: Dach, Heizung und Fenster können zehntausende Euro kosten.
- Persönliche Faktoren: Flexibilität, Sicherheit vor Mieterhöhung und Gestaltungsfreiheit zählen, auch wenn sie sich nicht beziffern lassen.
Vergleich: Wann Kaufen oder Mieten vorn liegt
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, 10 % Nebenkosten, 80.000 € Eigenkapital, 1.500 € Kaltmiete, 2 % Miet- und Wertsteigerung, 4 % Rendite auf Geldanlagen. Oben ändert sich der Zeitraum, unten der Zins über 20 Jahre.
| Zeitraum | Vermögen Mieten | Vermögen Kaufen | Vorteil Kaufen |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 174.362 € | 214.109 € | 39.747 € |
| 15 Jahre | 219.628 € | 321.271 € | 101.643 € |
| 20 Jahre | 267.212 € | 450.421 € | 183.210 € |
| 30 Jahre | 395.538 € | 821.270 € | 425.732 € |
| Sollzins | Monatliche Rate | Vermögen Kaufen | Vermögen Mieten |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 1.500 € | 454.335 € | 219.097 € |
| 3,6 % | 1.680 € | 450.421 € | 267.212 € |
| 4,5 % | 1.950 € | 467.254 € | 359.851 € |
| 5,5 % | 2.250 € | 495.755 € | 469.003 € |
Die Ergebnisse hängen stark von den Annahmen ab. Diese Rechner vertiefen einzelne Teile: die Finanzierung im Detail planen, die Rendite einer Vermietung prüfen oder die Nebenkosten des Kaufs ermitteln.
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Häufige Fragen
Wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
Wenn die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis hoch ist, Sie lange in der Immobilie bleiben und die Zinsen moderat sind. Kurze Haltedauern sprechen wegen der Nebenkosten meist für Mieten.
Wie lange muss ich bleiben, damit sich Kaufen lohnt?
Wegen der Kaufnebenkosten meist mindestens 7 bis 10 Jahre. Das Ergebnis des Rechners nennt das Jahr, ab dem der Kauf vorne liegt.
Welche Rendite sollte ich für die Geldanlage ansetzen?
Vorsichtig 3 bis 5 % pro Jahr nach Kosten, zum Beispiel für einen breit gestreuten ETF-Sparplan. Sicher ist das nicht.
Wie lange muss ich in der Immobilie bleiben?
Wegen der Nebenkosten meist mindestens 7 bis 10 Jahre.
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