Anschlussfinanzierung-Rechner: Zinsen vergleichen

Was bei der Anschlussfinanzierung passiert

Die meisten Immobiliendarlehen haben eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren. Ist die Restschuld danach noch nicht getilgt, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Der Zins richtet sich dann nach dem aktuellen Marktniveau. Hat er sich seit dem Abschluss erhöht, steigt bei gleicher Rate die Laufzeit, weil ein größerer Teil der Rate in Zinsen fließt.

$\text{Zinsen im Monat} = \frac{\text{Restschuld} \cdot \text{Zins}}{12}$ $\text{Tilgung im Monat} = \text{Rate} - \text{Zinsen}$ $\text{Rate}\quad \text{für}\ \text{gleiche Laufzeit} = \frac{\text{Restschuld} \cdot i}{1 - \left(1 + i\right)^{-n}}\quad \text{mit}\ i = \frac{\text{Zins}}{12}$

Beispiel: Bei 200.000 € Restschuld und einer Rate von 1.100 € dauert die Tilgung zu 1,5 % Zins rund 17 Jahre und 3 Monate. Bei 4 % sind es 23 Jahre und 4 Monate, die Zinskosten steigen um etwa 80.900 €. Um die alte Laufzeit zu halten, wäre eine Rate von rund 1.339 € nötig.

So bereiten Sie sich vor

Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken und einen Kreditvermittler. Ein Forward-Darlehen sichert Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus, kostet aber einen Aufschlag. Planen Sie Sondertilgungen, sobald Ihr Budget es zulässt, um die Laufzeit zu verkürzen.

Tipps und typische Fehler

Mit etwas Vorlauf lassen sich Zinsrisiken begrenzen.

Früh vergleichen: Holen Sie Angebote mehrerer Banken ein, nicht nur das der bisherigen.
Forward-Darlehen erwägen: Es sichert aktuelle Zinsen, kostet aber einen Aufschlag.
Rate erhöhen: Schon eine etwas höhere Rate hält die Laufzeit stabil, wenn der Zins steigt.
Sondertilgung nutzen: Mit Sondertilgungen senken Sie die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung.

Vergleich: Was ein höherer Anschlusszins kostet

Beispiel: 200.000 € Restschuld, bisheriger Zins 1,5 %, Sie behalten die Rate von 1.100 € bei. Beim bisherigen Zins wäre das Darlehen nach 17 Jahren und 3 Monaten getilgt.

Anschlussfinanzierung bei verschiedenen Zinssätzen
Neuer Zins	Restlaufzeit	Zinsen gesamt	Mehrkosten durch Zins	Rate für gleiche Laufzeit
3,0 %	20 Jahre und 3 Monate	67.033 €	40.002 €	1.239 €
4,0 %	23 Jahre und 4 Monate	107.926 €	80.895 €	1.339 €
5,0 %	28 Jahre und 5 Monate	174.885 €	147.853 €	1.444 €
6,0 %	40 Jahre und 1 Monat	328.855 €	301.824 €	1.553 €

Mehr zur Restschuld und zur Entlastung durch Zusatzzahlungen: Restschuld nach der Zinsbindung berechnen oder mit Sondertilgungen gegensteuern.

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Häufige Fragen

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Etwa drei bis fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung. So können Sie Zinsen mit einem Forward-Darlehen absichern und Angebote in Ruhe vergleichen.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Darlehen, bei dem Sie schon heute den Zins für eine spätere Anschlussfinanzierung festlegen. Dafür fällt ein Zinsaufschlag an.

Kann ich die Bank wechseln?

Ja. Nach Ende der Zinsbindung ist ein Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Nach zehn Jahren haben Darlehensnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht.

Wann sollte ich die Anschlussfinanzierung planen?

Etwa drei bis fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung.

Was kostet ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung?

Bei gleicher Rate verlängert sich die Laufzeit, und die Zinskosten steigen deutlich.

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