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Vorfälligkeitsentschädigung berechnen (Schätzung)

Wie viel kostet es, einen Baukredit vor Ablauf der Zinsbindung abzulösen? Der Rechner schätzt die Entschädigung vereinfacht aus Restschuld, Zinsdifferenz und Restzinsbindung. Die genaue Summe berechnet Ihre Bank.

Ihre Angaben
Rendite, die die Bank für laufzeitgleiche Anlagen erzielt, etwa Pfandbriefe. Der Wert ist ein Beispiel, fragen Sie die Bank nach ihrem Satz.
Zeit bis zum Ende der Zinsbindung oder dem nächsten möglichen Kündigungstermin.
Annahme zur Veranschaulichung, nicht gesetzlich festgelegt. Die Bank weist ihren Abzug in der Berechnung aus.
Optional. Mit 0 wird die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung konstant angenommen (obere Schätzung).
Ab 10 Jahren können Sie nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Haben Sie bei einem Baukredit einen festen Sollzins für mehrere Jahre vereinbart, kann die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eine Entschädigung verlangen. Rechtsgrundlage ist § 502 Abs. 1 BGB: Die Bank darf eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden fordern. Ohne berechtigtes Interesse, etwa einen Hausverkauf, können Sie während der Zinsbindung nicht einfach kündigen. Das regelt § 490 Abs. 2 BGB: Sie brauchen ein berechtigtes Interesse, sechs Monate müssen seit der vollständigen Auszahlung vergangen sein, und die Bank erhält Ersatz für ihren Schaden.

Zinsschaden = Restschuld × (Sollzins − Wiederanlagezins) × Restzinsbindung in Jahren
Entschädigung = Zinsschaden − ersparte Verwaltungs- und Risikokosten

Beispiel: Bei 200.000 € Restschuld, 3,5 % Sollzins, 2,5 % Wiederanlagezins und 48 Monaten Restzinsbindung beträgt der Zinsschaden 200.000 € × 1 % × 4 Jahre = 8.000 €. Abzüglich ersparter Kosten von 0,2 % pro Jahr (1.600 €) ergibt sich eine geschätzte Entschädigung von 6.400 €. Das sind 3,20 % der Restschuld.

Aktiv-Passiv-Methode und Ausnahmen

Banken verwenden meist die Aktiv-Passiv-Methode. Sie vergleichen die Zinsen, die das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung gebracht hätte, mit den Erträgen aus der Wiederanlage der Rückzahlung in laufzeitgleichen Wertpapieren. Die Differenz, abgezinst und verringert um ersparte Kosten, ist der Schaden. Dieser Rechner arbeitet ohne Abzinsung und ohne die Zinsstrukturkurve, deshalb weicht er vom Bankwert ab. Je nach Zinslage liegt die Bank oft etwas niedriger.

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung. Außerdem entfällt der Anspruch nach § 502 Abs. 2 BGB unter anderem, wenn die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung im Vertrag unzureichend sind. Die Begrenzung auf 1 % der Rückzahlung aus § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Baukredite.

Grenzen des Rechners

Es handelt sich ausdrücklich nur um eine Schätzung. Wiederanlagezins, Kosten und Zinsbindungsende kennt nur Ihre Bank. Lassen Sie die Berechnung schriftlich vorlegen, vergleichen Sie sie mit dieser Schätzung und prüfen Sie sie bei großen Beträgen von der Verbraucherzentrale oder einem Rechtsanwalt.

Tipps und typische Fehler

Bei einer geforderten Entschädigung lohnt ein genauer Blick in Vertrag und Berechnung.

  • Berechnung schriftlich verlangen: Die Bank muss ihre Methode, den Wiederanlagezins und die Abzüge nachvollziehbar darlegen.
  • Vertrag prüfen: Fehlen Pflichtangaben zur Berechnung, kann der Anspruch nach § 502 Abs. 2 BGB entfallen.
  • Termin beachten: Nach zehn Jahren oder zum Ende der Zinsbindung können Sie ohne Entschädigung wechseln.
  • Alternativen vergleichen: Ein Nachfolgekäufer, der das Darlehen übernimmt, oder ein Kreditwechsel zur eigenen Bank können Kosten sparen.

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Häufige Fragen

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Meist nach der Aktiv-Passiv-Methode: Zinsertrag des Darlehens bis zum Ende der Zinsbindung minus Wiederanlageertrag, abgezinst und abzüglich ersparter Kosten. Die genaue Summe nennt die Bank.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Zum Beispiel bei Kündigung nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) oder wenn der Vertrag unzureichende Angaben zur Berechnung enthält (§ 502 Abs. 2 BGB).

Gilt die 1-%-Grenze auch für Baukredite?

Nein, die Grenze von 1 % der Rückzahlung nach § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Bei Baukrediten muss die Entschädigung angemessen sein.

Wann darf ich einen Baukredit vorzeitig kündigen?

Während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse, etwa einem Hausverkauf (§ 490 Abs. 2 BGB), oder nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB).

Wie genau ist die Schätzung?

Sie ist grob. Die Bank rechnet mit Zinsstrukturkurve und Abzinsung, daher kann ihr Betrag höher oder niedriger sein.

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