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Eigenkapital-Rechner für den Immobilienkauf

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für Ihre Immobilie? Geben Sie Kaufpreis, Bundesland, Nebenkosten und gewünschte Beleihungsquote ein. Der Rechner nennt den Eigenkapitalbedarf, das Darlehen und die Monatsrate.

Ihre Angaben
Steuersätze Stand 2026. Die Länder können sie ändern.
Üblich sind etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Käuferanteil inklusive Mehrwertsteuer. 0, wenn kein Makler beteiligt ist.
Je niedriger die Quote, desto mehr Eigenkapital brauchen Sie und desto günstiger ist meist der Zins.
Aktueller Zins Ihres Angebots für Ihre Zinsbindung.
Üblich sind 2 bis 3 %.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.

Woraus sich der Eigenkapitalbedarf zusammensetzt

Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie eine eventuelle Maklerprovision. Zusammen sind das häufig 10 bis 15 % des Kaufpreises. Die Bank finanziert den Kauf bis zur Beleihungsquote, also einem Anteil am Kaufpreis. Alles, was darüber liegt, bringen Sie als Eigenkapital auf. Viele Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, damit das Darlehen den Kaufpreis nicht übersteigt.

Nebenkosten=Kaufpreis×(Grunderwerbsteuer+Notar+Makler)\text{Nebenkosten} = \text{Kaufpreis} \times \left(\text{Grunderwerbsteuer} + \text{Notar} + \text{Makler}\right)Darlehen=Kaufpreis×Beleihungsquote\text{Darlehen} = \text{Kaufpreis} \times \text{Beleihungsquote}Eigenkapital=Kaufpreis+Nebenkosten−Darlehen\text{Eigenkapital} = \text{Kaufpreis} + \text{Nebenkosten} - \text{Darlehen}Monatsrate=Darlehen⋅(Sollzins+Tilgung)12\text{Monatsrate} = \frac{\text{Darlehen} \cdot \left(\text{Sollzins} + \text{Tilgung}\right)}{12}

Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer), 2 % Notar und Grundbuch und 3,57 % Makler betragen die Nebenkosten 48.280 €. Die Gesamtkosten liegen bei 448.280 €. Bei 80 % Beleihungsquote beträgt das Darlehen 320.000 €, Sie brauchen 128.280 € Eigenkapital (28,6 % der Gesamtkosten). Bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung ist die Monatsrate 1.546,67 €, das Darlehen ist nach 28 Jahren und 1 Monat getilgt.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto kleiner sind Darlehen und Monatsrate. Banken bewerten außerdem die Beleihungsquote: Ein niedrigerer Darlehensanteil führt oft zu einem günstigeren Sollzins. Gleichzeitig sollten Sie nicht das gesamte Ersparte einsetzen. Eine Reserve für Reparaturen, Umzug und unerwartete Ausgaben bleibt wichtig, damit eine einzelne Rechnung die Finanzierung nicht gefährdet. Prüfen Sie auch, ob Förderkredite oder zusätzliche Mittel, zum Beispiel von der KfW, für Ihr Vorhaben infrage kommen. Der Rechner zeigt dazu, wie sich Quote und Zins auf Eigenkapitalbedarf und Rate auswirken.

Die Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Länder legen den Satz selbst fest. Stand 2026 gilt in Bayern 3,5 %. Je 5,0 % verlangen Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen. 5,5 % zahlen Sie in Bremen, Hamburg und Sachsen, 6,0 % in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern. Mit 6,5 % sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein am teuersten. Bei 400.000 € Kaufpreis liegen zwischen Bayern und 6,5 % 12.000 €.

Grenzen des Rechners

Die Rate wird mit festem Zins über die gesamte Laufzeit berechnet. Nach Ende der Zinsbindung ändert sich der Zins, dann ist eine Anschlussfinanzierung nötig. Nicht enthalten sind Renovierung, Umzug, Möbel und eine Reserve für Reparaturen. Die Bank entscheidet nach Einkommen, Schufa und dem Beleihungswert, der unter dem Kaufpreis liegen kann. Es handelt sich nicht um eine Finanzierungsberatung.

Tipps und typische Fehler

Mehr Eigenkapital senkt Rate und Zins, aber die Reserve für Notfälle bleibt wichtig.

  • Nebenkosten zuerst einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler fallen sofort an und lassen sich meist nicht finanzieren.
  • Reserve behalten: Setzen Sie nicht das gesamte Erspartes ein, etwa einen Notgroschen für Reparaturen und Umzug.
  • Tilgung wählen: Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, verkürzt aber die Laufzeit und senkt die Zinskosten.
  • Zinsbindung prüfen: Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zins steigen, planen Sie einen Puffer in der Rate ein.

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Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital sollte man für eine Immobilie haben?

Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger Darlehen, Rate und meist der Zins.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Typischerweise 10 bis 15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 %, Notar und Grundbuch etwa 2 % und gegebenenfalls Maklerprovision.

Kann man ohne Eigenkapital kaufen?

Eine Vollfinanzierung (110 %) ist möglich, aber selten und teuer. Banken verlangen dann höhere Zinsen und ein sehr gutes, stabiles Einkommen.

Was ist die Beleihungsquote?

Der Anteil des Darlehens am Wert der Immobilie, hier am Kaufpreis. Bei 80 % finanziert die Bank vier Fünftel des Kaufpreises.

Warum sollten Nebenkosten aus Eigenkapital kommen?

Banken beleihen meist nur den Immobilienwert. Nebenkosten schaffen keinen Wert, deshalb verlangen viele, dass Sie sie selbst tragen.

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