Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.
Wie die Indexmiete funktioniert
Bei einer Indexmiete ist im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet. Steigt der Index um drei Prozent, darf die Miete um drei Prozent steigen. Sinkt der Index, sinkt auch die Miete, sofern es der Vertrag vorsieht.
Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein, bevor sie angepasst wird. Der Vermieter muss die Änderung in Textform erklären und die Indexwerte angeben. Die geänderte Miete gilt vom übernächsten Monat an. Eine Staffelung oder eine Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzeitig ist ausgeschlossen.
Die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse gelten für spätere Erhöhungen nicht. Die Miete folgt allein dem Index, auch in Zeiten hoher Inflation. Das kann bei kräftigen Preissprüngen zu spürbaren Erhöhungen führen.
Den Index veröffentlicht das Statistische Bundesamt monatlich.
Worauf Mieter und Vermieter achten sollten
Eine Indexmiete bietet beiden Seiten Planbarkeit, hat aber Risiken: Bei hoher Inflation steigt die Miete stark. Mieter sollten Rücklagen bilden und die Erhöhungen prüfen. Vermieter müssen die Formvorschriften genau einhalten, sonst ist die Erhöhung unwirksam.
Der Vermieter kann während der Indexmiete eine Erhöhung wegen Modernisierung nur verlangen, wenn er die Maßnahmen nicht selbst zu vertreten hat. Betriebskostenerhöhungen bleiben davon unberührt und werden separat umgelegt.
Prüfen Sie den Vertrag auf eine Indexklausel. Fehlt sie, gelten die normalen Regeln für die Vergleichsmiete. Ein Mieterverein kann prüfen, ob die Klausel wirksam ist und die Berechnung stimmt.
Der Rechner ersetzt keine Rechtsberatung und zeigt nur die rechnerische Anpassung.
Ein Beispiel für den Verlauf: Bei einer Inflation von zwei Prozent im Jahr steigt eine Miete von 800 Euro in zehn Jahren auf rund 975 Euro. Bei fünf Prozent wären es mehr als 1.300 Euro. Mieter sollten deshalb eine Rücklage für Erhöhungen bilden und das Haushaltsbudget jährlich überprüfen. Wer neu verhandelt, kann auf Obergrenzen oder auf eine Staffelmiete ausweichen, die planbare Schritte festlegt.
Rechenbeispiele Schritt für Schritt
Typische Anpassung: 950 € Kaltmiete
Die Kaltmiete beträgt 950 €. Bei der letzten Anpassung stand der Verbraucherpreisindex bei 117,8, heute bei 122,0 (Beispielwerte, Basis 2020 = 100).
| Indexanstieg | 117,8 auf 122,0 Punkte |
|---|---|
| Erhöhung in Prozent | 3,57 % |
| Neue Miete | 983,87 € |
| Erhöhung pro Monat | 33,87 € |
| Mehrkosten pro Jahr | 406,45 € |
Der Index ist um 4,2 Punkte gestiegen, die Miete aber nur um 3,57 %. Wer die Punkte direkt als Prozent nimmt, rechnet zu hoch.
Sinkender Index: Miete wird günstiger
Eine Wohnung kostet 700 € kalt. Seit der letzten Anpassung ist der Index von 123,0 auf 122,4 gefallen (Beispielwerte).
| Veränderung in Prozent | −0,49 % |
|---|---|
| Neue Miete | 696,59 € |
| Veränderung pro Monat | −3,41 € |
| Ersparnis pro Jahr | −40,98 € |
Die Miete darf um 3,41 € im Monat sinken. Die Senkung müssen Mieter in der Regel selbst in Textform verlangen.
Lange keine Anpassung: 1.200 € Kaltmiete
Der Vermieter hat seit Jahren nicht erhöht. Damals lag der Index bei 110,2, heute bei 122,0 (Beispielwerte).
| Erhöhung in Prozent | 10,71 % |
|---|---|
| Neue Miete | 1.328,49 € |
| Erhöhung pro Monat | 128,49 € |
| Mehrkosten pro Jahr | 1.541,92 € |
Der Vermieter darf die gesamte Steigerung seit der letzten Änderung auf einmal weitergeben, also 128,49 € mehr im Monat. Rückwirkend nachfordern kann er sie aber nicht.
Ein Jahr moderate Inflation: 800 € Kaltmiete
Ein Mieter zahlt 800 € kalt. Der Index ist binnen eines Jahres von 116,7 auf 119,3 gestiegen.
| Erhöhung in Prozent | 2,23 % |
|---|---|
| Neue Miete | 817,82 € |
| Erhöhung pro Monat | 17,82 € |
| Mehrkosten pro Jahr | 213,88 € |
Bei moderater Inflation beträgt die Erhöhung 17,82 € im Monat, oft geringer als eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Sonderfälle und Grenzen
- Gewerbemiete: Für Geschäftsräume gilt § 557b BGB nicht. Wertsicherungsklauseln richten sich dort nach dem Preisklauselgesetz und dem Vertrag, oft mit Schwellenwerten wie einer Anpassung erst ab 5 % Indexänderung.
- Basisjahr gewechselt: Verträge nennen manchmal Indexwerte zur Basis 2010 oder 2015. Rechnen Sie in diesem Fall mit Werten derselben Basis oder mit der prozentualen Veränderung; Werte unterschiedlicher Basisjahre dürfen nicht gemischt werden.
- Senkung muss verlangt werden: Fällt der Index, senkt kaum ein Vermieter die Miete von sich aus. Mieter können die Anpassung selbst in Textform erklären, frühestens ein Jahr nach der letzten Änderung.
- Rundung der Indexwerte: Destatis veröffentlicht den Index mit einer Nachkommastelle. Rechnen Sie mit genau den veröffentlichten Werten, sonst entstehen Abweichungen von einigen Cent.
- Ausgangsmiete zu hoch: Lag die Anfangsmiete über der Grenze der Mietpreisbremse, kann der Mieter den überhöhten Teil rügen. Spätere Indexerhöhungen bauen dann auf der zulässigen Miete auf.
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Häufige Fragen
Ab wann muss ich die erhöhte Indexmiete zahlen?
Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 BGB). Geht Ihnen die Erhöhung am 15. März zu, zahlen Sie die höhere Miete ab dem 1. Mai. Eine Zustimmung des Mieters ist bei der Indexmiete nicht nötig, anders als bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete.
Kann der Vermieter die Indexmiete rückwirkend erhöhen?
Nein. Die Erhöhung wirkt nur für die Zukunft, ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Der Vermieter verliert aber nichts, wenn er lange wartet: Er darf die gesamte Indexsteigerung seit der letzten Mietänderung auf einmal geltend machen. Mieter sollten bei hoher Inflation deshalb auch dann Rücklagen bilden, wenn noch keine Erhöhung kam.
Gilt die Mietpreisbremse bei Abschluss eines Indexmietvertrags?
Ja, für die Ausgangsmiete. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Ausnahmen gelten etwa für Neubauten. Nur die späteren Anpassungen nach dem Index sind von der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze ausgenommen (§ 557b Abs. 4 BGB).
Wie rechne ich Indexpunkte in Prozent um?
Teilen Sie den neuen Indexwert durch den alten, ziehen Sie 1 ab und nehmen Sie das Ergebnis mal 100. Von 117,8 auf 122,0 sind es 4,2 Punkte, aber nur 3,57 Prozent. Ein häufiger Fehler in Erhöhungsschreiben ist, die Punktdifferenz als Prozentwert zu verwenden. Bei höheren Indexständen wird dieser Unterschied größer.
Welcher Monatswert des Index ist maßgeblich?
Verglichen wird der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Mietänderung mit dem zuletzt veröffentlichten Indexstand bei Abgabe der neuen Erklärung, jeweils Monatswerte, nicht Jahresdurchschnitte. Destatis veröffentlicht den Verbraucherpreisindex für Deutschland monatlich, eine erste Schätzung erscheint meist schon zum Monatsende.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 557b BGB – Indexmiete Bundesministerium der Justiz
- § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn Bundesministerium der Justiz
- Preisklauselgesetz (PrKG) Bundesministerium der Justiz
- Verbraucherpreisindex für Deutschland Statistisches Bundesamt (Destatis)
Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Gesetz, Vertrag und gegebenenfalls die Entscheidung des Gerichts; im Einzelfall helfen eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt, die Verbraucherzentrale oder ein Mieterverein.
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