Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.
Wie viel Miete nach der Modernisierung?
Nach einer Modernisierung wie neuen Fenstern, einer Fassadendämmung oder einer neuen Heizung dürfen Vermieter die Miete erhöhen. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können jährlich acht Prozent der umlagefähigen Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Aus 16.000 Euro umlagefähigen Kosten werden so 1.280 Euro im Jahr oder rund 107 Euro im Monat.
Nicht umlagefähig sind die Kosten, die ohnehin für Instandhaltung angefallen wären, etwa der Austausch eines defekten Bauteils. Auch Fördermittel und Zuschüsse werden abgezogen. Der Rechner berücksichtigt beides und zeigt zunächst die umlagefähigen Kosten und die Umlage pro Monat und pro Quadratmeter.
Dann prüft er die Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung höchstens um drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei Mieten unter sieben Euro je Quadratmeter höchstens um zwei Euro. Überschreitet die Umlage diese Grenze, wird sie gekürzt, und der Rechner zeigt die begrenzte Erhöhung.
Rechte und Pflichten
Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen und Art, Umfang, Beginn, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung nennen. Die Erhöhung wird ab dem Monat nach der Mitteilung wirksam. Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht und können sich bei Härtefällen wehren.
Ein vereinfachtes Verfahren gilt bei kleinen Maßnahmen mit Kosten bis 10.000 Euro, dann werden pauschal 30 Prozent als Instandhaltung abgezogen. Wer sich darauf beruft, kann sich Detailnachweise sparen. Dieser Rechner geht vom normalen Verfahren mit dem von Ihnen eingegebenen Instandhaltungsanteil aus.
Bei Energieeinsparung mindern sich die Heizkosten, sodass die Warmmiete oft weniger stark steigt als die Kaltmiete. Der Heizkostenvergleich-Rechner zeigt die Ersparnis, der Mieterhöhungs-Rechner prüft die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Beide Wege sind unabhängig, die Kappungsgrenzen können kombiniert werden.
Wer als Mieter eine Ankündigung erhält, sollte die Aufstellung prüfen und sich bei Zweifeln an den Mieterverein wenden. Als Vermieter dokumentieren Sie Kosten und Nachweise sorgfältig. Die Regeln können sich ändern. Dieser Rechner ersetzt keine Rechtsberatung.
Für die Energieberatung vor einer Sanierung bietet der Staat Förderung an. Die Zuschüsse mindern die umlagefähigen Kosten, sparen aber dem Eigentümer echtes Geld. Prüfen Sie die Förderprogramme früh, denn viele Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.
Tipps und typische Fehler
Umlage prüfen.
- Ankündigung: Drei Monate vorher.
- Instandhaltung: Abziehen.
- Förderung: Abziehen.
- Kappung: Beachten.
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Dieser Rechner hilft bei diesen und ähnlichen Fragen:
- Modernisierungsumlage berechnen
- Modernisierung Mieterhöhung
- 8 Prozent Umlage
- Kappungsgrenze Modernisierung
- Mieterhöhung nach Modernisierung
- § 559 BGB
Häufige Fragen
Wie viel darf nach Modernisierung umgelegt werden?
Acht Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr.
Was ist die Kappungsgrenze?
Höchstens 3 Euro je m² in sechs Jahren, bei niedriger Miete 2 Euro.
Zählt Instandhaltung mit?
Nein, der Anteil wird abgezogen, ebenso Fördermittel.
Wie viel darf nach einer Modernisierung umgelegt werden?
Acht Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze?
Drei Euro je m² in sechs Jahren, bei niedriger Miete zwei.
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