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Immobilien & Wohnen

Verbilligte Vermietung: 66-Prozent-Grenze prüfen

Tragen Sie die vereinbarte Miete, die ortsübliche Miete und Ihre jährlichen Werbungskosten ein. Der Rechner zeigt, ob die Werbungskosten voll oder nur anteilig abziehbar sind.

Ihre Vermietung
Zum Beispiel aus dem Mietspiegel.
Abschreibung, Zinsen, Reparaturen, nicht umgelegte Kosten.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.

Wann gilt eine Vermietung als verbilligt?

Wer eine Wohnung günstig an Kinder, Eltern oder andere Angehörige vermietet, kann die Werbungskosten trotzdem voll abziehen, solange die Miete nicht zu niedrig ist. Maßgeblich ist § 21 Abs. 2 EStG. Seit 2021 gilt: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, wird die Vermietung steuerlich als voll entgeltlich behandelt.

Als Vergleich zählt die ortsübliche Warmmiete, also die Kaltmiete laut Mietspiegel zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten. Liegt die Miete unter 50 Prozent, teilt das Finanzamt die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Werbungskosten sind dann nur im Verhältnis der Miete zur ortsüblichen Miete abziehbar.

Zwischen 50 und 66 Prozent kommt es auf eine Totalüberschussprognose an. Ergibt sie über einen langen Zeitraum einen positiven Überschuss, bleibt es beim vollen Abzug; sonst wird ebenfalls aufgeteilt. Der Rechner zeigt in diesem Bereich beide Werte und nennt die Kaltmiete, die für die sichere 66-Prozent-Grenze mindestens nötig ist.

Quote=(Kaltmiete+Nebenkosten)⋅100ortsu¨bliche Kaltmiete+ortsu¨bliche Nebenkosten; unter 50  %: abziehbare Werbungskosten=Werbungskosten×Quote\text{Quote} = \frac{\left(\text{Kaltmiete} + \text{Nebenkosten}\right) \cdot 100}{\text{ortsübliche Kaltmiete} + \text{ortsübliche Nebenkosten}};\ \text{unter}\,50\,\,\%:\ \text{abziehbare Werbungskosten} = \text{Werbungskosten} \times \text{Quote}

Beispiel: Kaltmiete 500 € plus 150 € Nebenkosten gegenüber ortsüblich 800 € plus 150 €: 650 ÷ 950 = 68,4 %. Die Grenze von 66 % ist erreicht, die 9.000 € Werbungskosten sind voll abziehbar. Bei 7.800 € Mieteinnahmen ergibt sich ein Verlust von 1.200 €. Die Kaltmiete dürfte bis auf 477 € sinken.

Worauf Vermieter achten sollten

Die Grenze wird nicht nur einmal geprüft. Steigen die ortsüblichen Mieten, kann eine unverändert niedrige Miete unter 66 Prozent rutschen. Prüfen Sie die Quote deshalb regelmäßig, etwa wenn ein neuer Mietspiegel erscheint, und passen Sie die Miete rechtzeitig an. Eine Mieterhöhung ist auch gegenüber Angehörigen nur nach den Regeln des Mietrechts möglich.

Der Mietvertrag mit Angehörigen muss einem Fremdvergleich standhalten. Er sollte schriftlich geschlossen und tatsächlich so gelebt werden: Die Miete wird regelmäßig überwiesen, Nebenkosten werden abgerechnet. Fehlen diese Voraussetzungen, kann das Finanzamt die Vermietung insgesamt nicht anerkennen, unabhängig von der Höhe der Miete.

Als ortsübliche Miete akzeptiert das Finanzamt in der Regel den unteren Wert der Spanne im Mietspiegel. Gibt es keinen Mietspiegel, helfen Vergleichsmieten ähnlicher Wohnungen oder ein Gutachten. Halten Sie die Grundlage Ihrer Berechnung schriftlich fest, damit Sie sie bei einer Nachfrage belegen können.

Der Rechner ersetzt keine Steuerberatung. Bei größeren Werbungskosten, etwa nach einer Sanierung, oder bei einer Quote zwischen 50 und 66 Prozent lohnt es sich, die Totalüberschussprognose mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater zu erstellen.

Tipps und typische Fehler

Grenze halten.

  • Mietspiegel: Unterer Wert.
  • Warmmiete: Vergleichen.
  • Vertrag: Fremdüblich.
  • Zahlung: Per Überweisung.

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Häufige Fragen

Was zählt als ortsübliche Miete?

Die ortsübliche Kaltmiete, meist der untere Mietspiegelwert, zuzüglich umlagefähiger Nebenkosten.

Was passiert unter 50 Prozent?

Werbungskosten sind nur im Verhältnis der gezahlten zur ortsüblichen Miete abziehbar.

Gilt die Grenze nur für Angehörige?

Sie gilt für jede verbilligte Wohnraumvermietung, betrifft aber meist Angehörige.

Muss ich mit Angehörigen einen Mietvertrag schließen?

Ja, schriftlich und so, wie er unter Fremden üblich wäre.

Wie oft sollte ich die Grenze prüfen?

Bei jedem neuen Mietspiegel und vor Mietanpassungen.

Auch gesucht als:
  • verbilligte Vermietung
  • 66 Prozent Grenze Miete
  • Vermietung an Angehörige
  • Wohnung an Kinder vermieten Steuer
  • § 21 Abs. 2 EStG
  • ortsübliche Miete Werbungskosten

Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.

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