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Immobilien & Wohnen

Kaufpreis in Boden und Gebäude aufteilen

Tragen Sie Kaufpreis, Grundstück, Bodenrichtwert und Gebäudedaten ein. Der Rechner schätzt den Gebäudeanteil und daraus die jährliche Abschreibung.

Ihre Immobilie
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler.
Aus dem Bodenrichtwertportal Ihres Landes, Stand prüfen.
Bei Eigentumswohnungen laut Grundbuch, sonst 100.
Heutige Baukosten für ein vergleichbares Gebäude, Stand prüfen.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.

Wie viel vom Kaufpreis ist abschreibbar?

Wer eine Immobilie vermietet, darf nur den Gebäudeanteil abschreiben. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und bleiben außen vor. Deshalb muss der Kaufpreis aufgeteilt werden, und diese Aufteilung bestimmt über Jahrzehnte, wie hoch die Abschreibung ausfällt. Ein paar Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil bedeuten bei großen Kaufpreisen eine spürbar höhere jährliche AfA.

Der Rechner schätzt beide Anteile nach einem vereinfachten Sachwertverfahren. Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und bei Wohnungen dem Miteigentumsanteil. Den Gebäudewert ermittelt er aus Wohnfläche und heutigen Herstellungskosten, gemindert um das Alter des Gebäudes. Das Verhältnis beider Werte wird auf den tatsächlichen Kaufpreis übertragen.

Weil die Kaufnebenkosten im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude verteilt werden, zeigt der Rechner zusätzlich die AfA-Bemessungsgrundlage mit Nebenkosten und die jährliche Abschreibung zum gewählten Satz.

Bodenwert=Fla¨che×Bodenrichtwert×Anteil; Geba¨udewert=Wohnfla¨che×Baukosten×max (30  %; 1−AlterNutzungsdauer); Geba¨udeanteil=Geba¨udewertBoden+Geba¨ude; AfA=Kaufpreis×(1+Nebenkosten)×Geba¨udeanteil×AfA-Satz\text{Bodenwert} = \text{Fläche} \times \text{Bodenrichtwert} \times \text{Anteil};\ \text{Gebäudewert} = \text{Wohnfläche} \times \text{Baukosten} \times \text{max}\,\left(30\,\,\%;\ 1 - \frac{\text{Alter}}{\text{Nutzungsdauer}}\right);\ \text{Gebäudeanteil} = \frac{\text{Gebäudewert}}{\text{Boden} + \text{Gebäude}};\ \text{AfA} = \text{Kaufpreis} \times \left(1 + \text{Nebenkosten}\right) \times \text{Gebäudeanteil} \times \text{AfA-Satz}

Beispiel: Grundstück 500 m² zu 300 €/m² ergibt 150.000 € Bodenwert. 140 m² zu 2.200 €/m², 30 von 80 Jahren alt, ergeben 192.500 € Gebäudewert. Der Gebäudeanteil liegt bei 56,20 %. Vom Kaufpreis von 400.000 € entfallen 224.817,52 € auf das Gebäude; mit 10 % Nebenkosten beträgt die AfA-Basis 247.299,27 € und die AfA bei 2 % 4.945,99 € pro Jahr.

Aufteilung gegenüber dem Finanzamt

Eine Aufteilung im notariellen Kaufvertrag wird vom Finanzamt grundsätzlich berücksichtigt, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Ohne Vereinbarung oder bei unplausibler Aufteilung schätzt das Finanzamt selbst, häufig mit einer eigenen Arbeitshilfe. Diese führt in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten oft zu einem niedrigen Gebäudeanteil.

Der Rechner bildet diese Arbeitshilfe nicht nach. Er zeigt eine nachvollziehbare Schätzung, mit der Sie prüfen können, ob eine geplante Aufteilung plausibel ist. Der Restwert wird bei alten Gebäuden auf mindestens 30 Prozent begrenzt, weil auch ältere, gepflegte Häuser einen Gebäudewert haben. Modernisierungen können Sie berücksichtigen, indem Sie ein geringeres Alter ansetzen.

Den Bodenrichtwert finden Sie kostenlos im Bodenrichtwertportal des jeweiligen Bundeslands. Die Herstellungskosten schwanken je nach Region, Ausstattung und Baupreisentwicklung erheblich; deshalb ist der Wert editierbar. Prüfen Sie die aktuellen Baukosten, bevor Sie das Ergebnis verwenden. Auch der passende AfA-Satz hängt vom Fertigstellungsjahr ab.

Bei hohen Beträgen oder Streit mit dem Finanzamt kann ein Gutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein. Der Rechner ersetzt keine Steuerberatung und kein Wertgutachten. Die Abschreibung über die Jahre zeigt der Immobilien-AfA-Rechner, den Bodenwert allein der Bodenrichtwert-Rechner.

Tipps und typische Fehler

Aufteilung gut begründen.

  • Kaufvertrag: Aufteilung aufnehmen.
  • Bodenrichtwert: Aktuell abrufen.
  • Modernisierung: Belegen.
  • Gutachten: Bei Streit.

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Häufige Fragen

Wie wird der Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufgeteilt?

Im Verhältnis von Bodenwert und Gebäudewert, hier nach einem Sachwertansatz.

Welcher Gebäudeanteil ist üblich?

Das hängt stark vom Bodenrichtwert ab, in Städten oft weniger als auf dem Land.

Werden die Kaufnebenkosten auch aufgeteilt?

Ja, im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis.

Kann ich die Aufteilung im Kaufvertrag festlegen?

Ja, wenn sie realistisch ist, wird sie grundsätzlich anerkannt.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Im Bodenrichtwertportal des Bundeslands.

Auch gesucht als:
  • Kaufpreisaufteilung berechnen
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  • Bodenwert Gebäudewert
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