Bodenwert berechnen: Grundstück aus Fläche und Bodenrichtwert

Was ein Grundstück wert ist

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert je Quadratmeter für ein Gebiet mit ähnlichen Lagemerkmalen. Die Gutachterausschüsse der Länder ermitteln ihn aus Kaufpreisen und veröffentlichen ihn kostenlos, etwa über BORIS. Mit der Grundstücksfläche ergibt sich ein erster Bodenwert: 500 Quadratmeter zu 300 Euro sind 150.000 Euro.

Der Richtwert gilt für ein Normgrundstück. Ihr Grundstück weicht davon meist ab: Größe, Zuschnitt, Hanglage, Lärm, Erschließung oder Baulasten rechtfertigen Zu- und Abschläge. Der Rechner nimmt dafür eine Anpassung in Prozent. Bei minus zehn Prozent sinkt der Wert im Beispiel auf 135.000 Euro.

Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die Sie für den Erwerb brauchen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Der Rechner addiert sie und zeigt die Gesamtkosten fürs Grundstück sowie den Preis pro Quadratmeter nach Anpassung.

$\text{Bodenwert} = \text{Fläche} \times \text{Bodenrichtwert} \times \left(1 + \text{Anpassung}\right)$

Beispiel: 500 m² bei einem Richtwert von 300 Euro/m² ergeben 150.000 Euro. Mit minus 10 Prozent für ungünstigen Zuschnitt sind es 135.000 Euro oder 270 Euro/m². Bei 10 Prozent Nebenkosten (13.500 Euro) betragen die Gesamtkosten 148.500 Euro.

Richtwert und Marktpreis

Bodenrichtwerte sind Hilfen, keine Preise. Der tatsächliche Kaufpreis kann in Zeiten starker Nachfrage deutlich darüber liegen. Auch die Bodenrichtwerte sind Stichtagswerte, die sich ändern. Seit der Grundsteuerreform werden sie zudem für die Berechnung der Grundsteuer genutzt; den Effekt zeigt der Grundsteuer-Rechner.

Beim Kauf eines Baugrundstücks kommen Erschließungskosten, Anschlussbeiträge und das Gutachten zum Baugrund hinzu. Ein Grundstück, das günstig erscheint, kann durch teure Gründung oder Altlasten Zusatzkosten verursachen. Planen Sie Reserven ein und lassen Sie bei Zweifeln ein Bodengutachten erstellen.

Für das Haus selbst hilft die Rechnung mit GRZ und GFZ, wie viel Fläche bebaubar ist. Die Gesamtkosten von Grundstück und Haus ergeben die Baufinanzierung, die Sie mit dem Baufinanzierungs-Rechner prüfen. Die Nebenkosten können Sie im Kaufnebenkosten-Rechner genauer aufschlüsseln.

Prüfen Sie den Wert zusätzlich mit Vergleichspreisen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses oder aus Inseraten. Bei Streit oder Erbschaft hilft ein Verkehrswertgutachten. Dieser Rechner gibt eine Orientierung, kein Gutachten.

Beachten Sie, dass sich Bodenrichtwerte jährlich ändern können. Prüfen Sie den Stichtag, die Nutzungsart und das Maß der baulichen Nutzung, für die der Wert gilt, denn ein Richtwert für Wohnbauland ist nicht auf Gewerbe oder Gartenland übertragbar.

Tipps und typische Fehler

Grundstück bewerten.

Richtwert: Nur Durchschnitt.
Zuschnitt: Abschläge prüfen.
Erschließung: Kosten beachten.
Gutachten: Bei Streit.

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Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Im Bodenrichtwertportal (BORIS) Ihres Bundeslandes.

Ist der Richtwert der Kaufpreis?

Nein, er ist ein Durchschnittswert, der Markt kann abweichen.

Wofür braucht man den Zu- oder Abschlag?

Für Besonderheiten wie Zuschnitt, Lage oder Größe.

Warum ein Abschlag auf den Richtwert?

Wegen Zuschnitt, Lage, Lärm oder Erschließung.

Wer ermittelt die Richtwerte?

Die Gutachterausschüsse der Länder.

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