Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.
Was bringt die Denkmal-AfA?
Für Baudenkmäler gewährt das Steuerrecht eine erhöhte Abschreibung auf Sanierungskosten, die zur Erhaltung und sinnvollen Nutzung des Denkmals nötig sind. Bei vermieteten Objekten können acht Jahre lang je 9 Prozent und anschließend vier Jahre lang je 7 Prozent dieser Kosten abgesetzt werden. Nach zwölf Jahren sind die begünstigten Kosten vollständig abgeschrieben.
Wer das Denkmal selbst bewohnt, kann zehn Jahre lang je 9 Prozent der begünstigten Kosten wie Sonderausgaben abziehen. Insgesamt sind das 90 Prozent. Eine Abschreibung auf die Altbausubstanz gibt es bei Selbstnutzung nicht, denn das eigene Haus ist keine Einkunftsquelle. Bei Vermietung kommt die normale lineare AfA für den Gebäudeanteil des Kaufpreises hinzu.
Der Rechner addiert die Abzüge beider Phasen und multipliziert sie mit Ihrem Grenzsteuersatz. Das Ergebnis ist die geschätzte Steuerersparnis. Er zeigt außerdem, wie viel die Sanierung Sie nach Abzug dieser Ersparnis netto kostet.
Voraussetzungen und Grenzen
Die erhöhte Abschreibung setzt eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde voraus. Sie bestätigt, welche Kosten begünstigt sind. Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein; nachträglich lässt sich das in der Regel nicht nachholen. Begünstigt sind nur Herstellungs- und Modernisierungskosten am Gebäude, nicht der Kaufpreis für Altbausubstanz und Boden.
Beim Kauf vom Bauträger ist meist nur der Teil des Preises begünstigt, der auf Sanierungsarbeiten nach Abschluss des Kaufvertrags entfällt. Die Aufteilung steht im Vertrag oder in der Bescheinigung. Für die Altbausubstanz gilt bei Vermietung die normale AfA; welcher Satz passt, hängt vom Fertigstellungsjahr des Gebäudes ab. Vergleichbare Regeln gibt es für Gebäude in Sanierungsgebieten.
Der Grenzsteuersatz ist eine Vereinfachung. Hohe Abzüge senken das zu versteuernde Einkommen so stark, dass der Satz in den betroffenen Jahren sinkt; die tatsächliche Ersparnis ist dann etwas geringer. Rechnen Sie im Zweifel mit einem niedrigeren Satz. Sätze und Voraussetzungen sollten Sie vor dem Kauf prüfen, denn der Gesetzgeber kann sie ändern.
Eine Denkmalimmobilie sollte auch ohne Steuervorteil wirtschaftlich sinnvoll sein. Lage, Miete, Sanierungsqualität und Instandhaltungskosten zählen mehr als die Abschreibung. Der Rechner ist keine Steuer- oder Anlageberatung; lassen Sie die Zahlen vor einer Entscheidung von einer Steuerberatung prüfen. Den persönlichen Steuersatz zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner.
Tipps und typische Fehler
Denkmal sorgfältig prüfen.
- Bescheinigung: Vorher klären.
- Kosten: Aufteilung prüfen.
- Steuersatz: Vorsichtig ansetzen.
- Lage: Zählt mehr als AfA.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA bei Vermietung?
Acht Jahre je 9 Prozent und vier Jahre je 7 Prozent der begünstigten Kosten.
Gibt es die Denkmal-AfA auch für Selbstnutzer?
Ja, zehn Jahre je 9 Prozent als Sonderausgabenabzug.
Welche Kosten sind bei der Denkmal-AfA begünstigt?
Sanierungskosten laut Bescheinigung der Denkmalbehörde, nicht Boden und Altbausubstanz.
Brauche ich vor der Sanierung eine Abstimmung?
Ja, die Maßnahmen müssen vorher mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein.
Zählt der Kaufpreis zur Denkmal-AfA?
Nur der Anteil für begünstigte Sanierungsarbeiten.
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