Wann eine Überbaurente fällig wird
Wird beim Bau eines Gebäudes versehentlich über die Grundstücksgrenze gebaut, muss der Nachbar den Überbau nach § 912 BGB dulden, wenn dem Bauenden weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt und der Nachbar nicht sofort widersprochen hat. Ein Abriss wäre in solchen Fällen wirtschaftlich unsinnig. Als Ausgleich erhält der Nachbar eine Geldrente.
Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Spätere Wertsteigerungen oder Wertverluste ändern sie nicht. In der Praxis wird der Bodenwert mit einem angemessenen Zinssatz verzinst; das Ergebnis ist die jährliche Rente, die nach § 913 BGB jährlich im Voraus zu zahlen ist.
Der Rechner multipliziert Fläche, Bodenwert und Zinssatz. Zusätzlich zeigt er den Abkaufpreis: Nach § 915 BGB kann der Nachbar jederzeit verlangen, dass der Überbauende den überbauten Teil gegen Zahlung des damaligen Werts übernimmt. Für den Vergleich beider Wege berechnet der Rechner Summe und Barwert der Renten über einen gewählten Zeitraum.
Jahresrente = überbaute Fläche × Bodenwert × Zinssatz; Abkaufpreis = Fläche × Bodenwert; Barwert (vorschüssig) = Rente × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i × (1 + i)
Rente, Abkauf und Grundbuch
Die Rentenpflicht geht auf den jeweiligen Eigentümer des überbauenden Grundstücks über und steht dem jeweiligen Eigentümer des überbauten Grundstücks zu. Sie hat Vorrang vor allen anderen Rechten am belasteten Grundstück und muss nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Ein Verzicht auf die Rente oder eine vertragliche Festlegung der Höhe sollte dagegen im Grundbuch vermerkt werden, damit sie auch gegenüber späteren Eigentümern wirkt.
Welcher Zinssatz angemessen ist, ist nicht gesetzlich festgelegt. Gerichte haben sich an der üblichen Verzinsung von Grundstückswerten oder am gesetzlichen Zinssatz orientiert. Für eine realistische Einschätzung hilft ein Blick auf den Liegenschaftszins des örtlichen Gutachterausschusses. Den Bodenwert früherer Jahre erfahren Sie dort ebenfalls, oft über die Bodenrichtwertkarte.
Bei kleinen Flächen ist die Rente gering, und beide Seiten einigen sich häufig auf einen Abkauf mit Grundstücksteilung und Vermessung. Dabei kommen Kosten für Vermessung, Notar und Grundbuchamt hinzu, die die Parteien vereinbaren sollten. Bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Überbau besteht dagegen ein Anspruch auf Beseitigung.
Den aktuellen Bodenwert schätzt der Bodenrichtwert-Rechner, wiederkehrende Zahlungen für Grundstücke der Erbbaurecht-Rechner und den Wert einer unbefristeten Rente der Ewige-Rente-Rechner. Das Ergebnis ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung; bei Streit helfen Gutachterausschuss, Schlichtung oder anwaltlicher Rat.
Tipps und typische Fehler
Überbau regeln.
- Vermessung: Fläche klären.
- Bodenwert: Damaliger Wert.
- Vertrag: Grundbuch.
- Abkauf: Vergleichen.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Überbaurente?
Üblich ist eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts der überbauten Fläche zur Zeit des Überbaus.
Kann der Nachbar statt der Rente den Verkauf verlangen?
Ja, nach § 915 BGB gegen Ersatz des Werts zur Zeit der Grenzüberschreitung.
Muss die Überbaurente ins Grundbuch?
Nein, sie besteht auch ohne Eintragung; Verzicht und Vereinbarungen über die Höhe sollten eingetragen werden.
Was ist ein Überbau?
Ein Gebäude, das über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück ragt.
Gilt die Rente auch für Zäune oder Mauern?
Nein, § 912 BGB betrifft Gebäude; bei anderen Anlagen gelten andere Regeln.
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