So funktioniert das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist die naheliegendste Art, den Wert einer Immobilie zu bestimmen: Man schaut, zu welchen Preisen ähnliche Objekte verkauft wurden. Es wird vor allem für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke verwendet, weil es dort genügend vergleichbare Verkäufe gibt. Sachverständige nutzen dafür die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.
Der Rechner bildet aus bis zu drei Quadratmeterpreisen einen Mittelwert und passt ihn mit Zu- und Abschlägen an Ihre Immobilie an. Ist Ihre Lage etwas besser, setzen Sie einen Zuschlag an, ist der Zustand schlechter, einen Abschlag. Mit der Wohnfläche ergibt sich der geschätzte Vergleichswert. Die Spanne zeigt, wie weit die Vergleichsobjekte auseinanderliegen.
Im Beispiel liegen die Vergleichspreise bei 3.800, 4.200 und 4.000 Euro je Quadratmeter. Für die bessere Lage gibt es fünf Prozent Zuschlag, für den Zustand zehn Prozent Abschlag. Der angepasste Preis beträgt 3.800 Euro je Quadratmeter, die Wohnung mit 100 Quadratmetern ist damit rund 380.000 Euro wert.
Gute Vergleichswerte finden
Die Qualität des Ergebnisses steht und fällt mit den Vergleichspreisen. Am verlässlichsten sind tatsächlich erzielte Kaufpreise. Diese veröffentlichen die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten als Durchschnittswerte oder Vergleichsfaktoren, gegliedert nach Lage, Baujahr und Größe. Angebotspreise aus Immobilienportalen liegen dagegen oft über den späteren Verkaufspreisen.
Vergleichbar heißt: ähnliche Lage, ähnliches Baujahr, ähnliche Größe und ähnlicher Zustand. Je stärker ein Objekt abweicht, desto größer müssen die Zu- und Abschläge sein und desto unsicherer wird die Schätzung. Typische Merkmale sind Stockwerk, Balkon, Aufzug, Energiestandard, Stellplatz und die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Gutachter rechnen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung genauer: Sie passen Vergleichspreise mit Indexreihen an den Stichtag an und nutzen Umrechnungskoeffizienten etwa für die Wohnungsgröße. Danach werden besondere objektspezifische Merkmale wie Baumängel oder Rechte Dritter berücksichtigt. Diese Schritte bildet der Rechner nur vereinfacht ab.
Das Ergebnis ist eine Näherung zur Orientierung und kein Verkehrswertgutachten. Für Erbschaft, Scheidung oder Steuer brauchen Sie in der Regel ein Gutachten. Für vermietete Objekte ist der Ertragswert-Rechner geeignet, für selbst genutzte Einfamilienhäuser der Sachwert-Rechner, für den Grundstücksanteil der Bodenrichtwert-Rechner.
Tipps und typische Fehler
Werte vergleichen.
- Kaufpreise: Statt Angebotspreise.
- Ähnlich: Lage, Baujahr, Größe.
- Marktbericht: Gutachterausschuss.
- Gutachten: Bei Erbe und Steuer.
Weitere Rechner: Immobilien & Wohnen
Häufige Fragen
Was ist der Vergleichswert einer Immobilie?
Der aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitete Wert.
Wo finde ich Vergleichspreise?
Im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses.
Ist das Ergebnis ein Gutachten?
Nein, es ist eine Näherung zur Orientierung.
Welche Bewertungsverfahren gibt es noch?
Das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Je nach Objekt meist einige Tausend Euro; Kurzgutachten sind günstiger.
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