Wie der Ertragswert entsteht
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie danach, was sie an Erträgen abwirft. Es kommt vor allem bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Kapitalanlagen zum Einsatz. Das Verfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und trennt den Bodenwert vom Wert des Gebäudes.
Ausgangspunkt ist der Rohertrag aus der Nettokaltmiete eines Jahres. Davon ziehen Sie die Bewirtschaftungskosten ab und erhalten den Reinertrag. Vom Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen, weil der Boden nicht abgenutzt wird. Der Rest ist der Reinertrag des Gebäudes.
Diesen Betrag kapitalisieren Sie mit einem Vervielfältiger. Er hängt vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ab: Je länger das Gebäude noch genutzt werden kann und je niedriger der Zins, desto größer der Vervielfältiger. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben zusammen den Ertragswert.
Der Kaufpreisfaktor, also der Ertragswert geteilt durch die Jahresmiete, hilft beim schnellen Vergleich mit Angeboten am Markt.
Grenzen des Rechners
Der Rechner liefert eine Näherung, kein Gutachten. Die Eingaben wirken stark: Schon ein halber Prozentpunkt beim Liegenschaftszins verändert den Wert um zehn Prozent oder mehr. Prüfen Sie deshalb die Werte beim Gutachterausschuss Ihrer Region.
Die Restnutzungsdauer ist nicht das Alter des Gebäudes. Sie beschreibt, wie lange es bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann, und verlängert sich nach Modernisierungen. Üblich sind Gesamtnutzungsdauern von 60 bis 80 Jahren.
Nicht abgebildet sind Mietrückstände, nicht marktübliche Mieten, Leerstand, Baumängel, Erbbaurechte und Marktanpassungsfaktoren. Wer eine Immobilie verkaufen, vererben oder gegenüber dem Finanzamt bewerten muss, braucht in der Regel ein Wertgutachten.
Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser eignet sich eher das Vergleichs- oder Sachwertverfahren. Der Ertragswert zeigt dort nur, was ein Käufer als Kapitalanleger zahlen würde.
Wer ein Gebäude beleihen lassen will, muss mit einem Abschlag auf den Marktwert rechnen. Die Bank setzt häufig einen Beleihungswert an, der unter dem Ertragswert liegt.
Tipps und typische Fehler
Bei der Bewertung beachten.
- Liegenschaftszins: Beim Gutachterausschuss erfragen.
- Restnutzungsdauer: Nicht das Baualter, sondern die Nutzungszeit.
- Bodenwert: Wird nicht abgeschrieben.
- Gutachten: Bei Verkauf oder Erbe ein Wertgutachten einholen.
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Häufige Fragen
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
Jahresreinertrag aus der Miete bilden, die Bodenverzinsung abziehen, den Rest mit dem Vervielfältiger kapitalisieren und den Bodenwert addieren.
Was ist der Liegenschaftszins?
Ein Marktzinssatz, mit dem der Gutachterausschuss den Reinertrag für Immobilien dieser Art kapitalisiert.
Was ist ein normaler Kaufpreisfaktor?
In vielen Lagen das 18- bis 30-Fache der Jahreskaltmiete, je nach Region und Zustand.
Was ist der Vervielfältiger?
Ein Faktor aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer, mit dem der Gebäudereinertrag kapitalisiert wird.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Beim Gutachterausschuss Ihrer Region oder im Portal BORIS Ihres Bundeslandes.
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