Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren eines der drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Verfahren. Es wird vor allem für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser angewandt, bei denen nicht die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen. Die Grundidee: Was würde es kosten, das Haus heute neu zu bauen, und wie viel ist davon wegen des Alters schon verbraucht?
Der Rechner bildet das Verfahren in vereinfachter Form ab. Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden aus der Brutto-Grundfläche und den Normalherstellungskosten auf Preisbasis 2010 berechnet und mit dem Baupreisindex auf das heutige Niveau hochgerechnet. Davon wird die Alterswertminderung linear abgezogen.
Zum Gebäudesachwert kommt ein Zuschlag für Außenanlagen wie Wege, Einfriedung und Hausanschlüsse. Die Summe aus Bodenwert, Gebäudesachwert und Außenanlagen ist der vorläufige Sachwert. Erst der Sachwertfaktor passt ihn an den örtlichen Markt an. Dieser Rechner ersetzt kein Gutachten; er zeigt, wie die Bausteine zusammenwirken.
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Den Bodenrichtwert finden Sie kostenlos im Bodenrichtwertinformationssystem Ihres Bundeslandes, meist unter dem Namen BORIS. Die Normalherstellungskosten hängen von Gebäudeart und Ausstattungsstandard ab; für ein freistehendes Einfamilienhaus mittleren Standards liegen sie auf Basis 2010 grob zwischen 700 und 1.000 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Die Brutto-Grundfläche umfasst alle Geschosse einschließlich Keller und ausgebautem Dach nach Außenmaßen.
Der Baupreisindex rechnet die Kosten von 2010 auf heute um. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht ihn vierteljährlich; Gutachterausschüsse nennen den für ihren Marktbericht verwendeten Wert. Die Gesamtnutzungsdauer beträgt für Wohngebäude nach der Immobilienwertermittlungsverordnung in der Regel 80 Jahre. Wurde das Haus umfassend modernisiert, verlängert sich die Restnutzungsdauer; das bildet die lineare Rechnung hier nicht ab.
Der Sachwertfaktor ist der wichtigste Marktbaustein. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. In gefragten Lagen liegt er oft über 1, in ländlichen Regionen mit schwacher Nachfrage deutlich darunter. Ohne passenden Faktor kann der berechnete Wert erheblich vom erzielbaren Preis abweichen.
Für vermietete Objekte ist das Ertragswertverfahren aussagekräftiger, das der Ertragswert-Rechner abbildet. Den reinen Bodenwert zeigt der Bodenrichtwert-Rechner, die Wertentwicklung über die Jahre der Rechner für Immobilien-Wertsteigerung. Für Kauf, Erbschaft, Scheidung oder steuerliche Zwecke brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses.
Tipps und typische Fehler
Wert einschätzen.
- BORIS: Bodenrichtwert.
- Marktbericht: Sachwertfaktor.
- Modernisierung: Beachten.
- Gutachten: Bei Bedarf.
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Häufige Fragen
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Was ist der Sachwertfaktor?
Ein Marktanpassungsfaktor der Gutachterausschüsse, der den vorläufigen Sachwert an die tatsächlichen Kaufpreise anpasst.
Ersetzt der Rechner ein Gutachten?
Nein, er liefert nur eine vereinfachte Näherung.
Wo finde ich den Sachwertfaktor?
Im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses.
Was ist die Brutto-Grundfläche?
Die Summe der Grundflächen aller Geschosse nach Außenmaßen.
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