Erbbauzins berechnen: Erbbaurecht oder Kauf?

Was das Erbbaurecht ist

Beim Erbbaurecht kaufen Sie nur das Haus, nicht das Grundstück. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers, meist der Kirche, einer Stadt oder Stiftung. Sie zahlen dafür jährlich den Erbbauzins, üblicherweise 2 bis 5 Prozent des Bodenwerts. Das Recht gilt oft 99 Jahre und ist vererbbar und verkäuflich.

Der Vorteil liegt im Einstieg: Weil der Grundstückskauf entfällt, sinkt der Kapitalbedarf stark. Gerade in teuren Lagen ist der Boden ein großer Teil des Preises. Auch die Grunderwerbsteuer entfällt auf den Boden. Dafür zahlen Sie dauerhaft Zins, der oft an die Preisentwicklung gekoppelt ist.

Der Rechner zeigt den Erbbauzins im ersten Jahr und im Monat, die Summe über die gewählte Dauer mit Anpassung und den Zeitpunkt, an dem die gezahlten Zinsen den Kaufpreis des Grundstücks übersteigen. Danach wäre der Kauf auf Dauer günstiger gewesen.

Die Zinsersparnis, wenn Sie den gesparten Kaufpreis anlegen, ist nicht eingerechnet.

$\text{Erbbauzins} = \text{Bodenwert} \times \text{Zinssatz}$ $\text{Summe} = \sum\,\text{Erbbauzins} \times \left(1 + \text{Anpassung}\right)^{\text{Jahr} - 1}$ $\text{Break-even} = \text{erstes Jahr}\,{,}\ \text{in dem die Summe den Kaufpreis plus Nebenkosten übersteigt}$

Beispiel: Bei 150.000 € Bodenwert und 3 % Erbbauzins beträgt der Erbbauzins 4.500 € im Jahr, also 375 € im Monat. Mit 1,5 % jährlicher Anpassung kommen in 30 Jahren 168.924 € zusammen. Der Kauf kostet mit 7 % Nebenkosten 160.500 €. Nach 29 Jahren übersteigt der Erbbauzins den Kaufpreis.

Was Sie bedenken sollten

Das Erbbaurecht ist eine Alternative, wenn das Eigenkapital knapp ist oder Grundstücke zu teuer sind. Es hat aber Nachteile: Das Grundstück gehört Ihnen nie, die Beleihung durch Banken ist eingeschränkt, und beim Verkauf kann der Erbbaurechtsgeber zustimmen müssen. Am Ende der Laufzeit droht der Heimfall, meist gegen Entschädigung für das Gebäude.

Prüfen Sie im Vertrag die Anpassungsklausel, die Laufzeit, die Verlängerungsmöglichkeit, ein Vorkaufsrecht oder eine Kaufoption und die Höhe der Entschädigung. Fragen Sie auch, wie sich der Erbbauzins bei einem Weiterverkauf verhält. Lassen Sie den Vertrag vor Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Der Zins ist als Werbungskosten bei Vermietung absetzbar. Bei selbst genutztem Wohnraum bringt er keinen Steuervorteil. Banken verlangen für die Finanzierung meist einen höheren Eigenkapitalanteil am Gebäudewert.

Der Rechner liefert eine Orientierung, kein Rechtsgutachten.

Tipps und typische Fehler

Erbbaurecht prüfen.

Vertrag: Laufzeit und Anpassung lesen.
Heimfall: Entschädigung am Ende klären.
Finanzierung: Banken verlangen mehr Eigenkapital.
Kaufoption: Ankauf des Grundstücks erfragen.

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Häufige Fragen

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Üblich sind 2 bis 5 Prozent des Bodenwerts pro Jahr.

Wie lange läuft ein Erbbaurecht?

Meist 99 Jahre, mit Verlängerungsoption oder Heimfall am Ende.

Lohnt sich Erbbaurecht oder Kauf?

Das hängt von Zinssatz, Anpassung und dem Anlagezins des gesparten Kaufpreises ab.

Wie viel Erbbauzins ist üblich?

Üblich sind 2 bis 5 Prozent des Bodenwerts im Jahr.

Wem gehört das Grundstück beim Erbbaurecht?

Dem Erbbaurechtsgeber, Sie besitzen nur das Recht und das Gebäude.

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