Was die Eigenkapitalrendite zeigt
Wer eine Immobilie auf Kredit kauft und vermietet, setzt nur einen Teil des Preises als Eigenkapital ein. Die Rendite auf dieses Eigenkapital hängt davon ab, wie sich Miete, Zinsen und Wert entwickeln. Weil mit fremdem Geld gearbeitet wird, entsteht ein Hebel: Läuft es gut, steigt die Rendite stark, läuft es schlecht, sinkt sie schnell.
Der Rechner berücksichtigt drei Posten. Die Mieteinnahmen sind der laufende Ertrag. Die Zinsen für das Darlehen sind der laufende Aufwand. Der Wertzuwachs ist der Gewinn bei Verkauf. Von der Summe ziehen Sie die Kaufnebenkosten ab, die sofort anfallen und nicht zum Wert beitragen. Die Tilgung ist kein Verlust, sie baut Vermögen auf.
Aus dem Gesamtgewinn und dem eingesetzten Eigenkapital berechnet der Rechner die durchschnittliche Rendite pro Jahr. Sie lässt sich mit anderen Anlagen vergleichen, zum Beispiel mit einem ETF-Sparplan.
Am Ende zeigt er die Restschuld und das Vermögen aus Wert minus Schuld.
Was die Rechnung nicht enthält
Steuern sind nicht eingerechnet. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, die Abschreibung und die Zinsen mindern die Steuer. Bei einem Verkauf nach weniger als zehn Jahren kann außerdem Spekulationssteuer anfallen. Nach Steuern liegt die Rendite meist niedriger.
Auch Mieterhöhungen, Leerstand, Sanierungen und Zinsänderungen nach Ende der Zinsbindung sind nicht abgebildet. Wer die Rendite genauer planen will, rechnet mehrere Szenarien: niedrigere Miete, höhere Zinsen, keine Wertsteigerung. Gerade die Wertsteigerung ist unsicher und bestimmt einen großen Teil des Ergebnisses.
Vergleichen Sie die Rendite mit der Alternative, das Eigenkapital anderweitig anzulegen. Eine Immobilie bindet Kapital, lässt sich nur mit Aufwand verkaufen und erfordert Verwaltung. Dafür bietet sie Inflationsschutz und Hebelwirkung.
Der Rechner liefert eine Orientierung und ersetzt keine Beratung.
Beziehen Sie in die Entscheidung auch die Liquidität ein. Ein Haus bindet Kapital, das im Notfall fehlt. Planen Sie eine Reserve von drei bis sechs Monatsausgaben ein und prüfen Sie, ob Sie Zinsanstiege nach Ende der Zinsbindung verkraften.
Tipps und typische Fehler
Rendite realistisch rechnen.
- Netto-Miete: Nach Instandhaltung und Leerstand.
- Szenarien: Keine Wertsteigerung testen.
- Steuer: Nach Steuern rechnen.
- Zinsbindung: Anschlusszins berücksichtigen.
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Häufige Fragen
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die jährliche Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals aus Miete, Wertzuwachs und Kosten.
Warum wirkt Fremdkapital als Hebel?
Weil Sie mit fremdem Geld Erträge erzielen und der Gewinn auf wenig Eigenkapital entsteht.
Sind Steuern eingerechnet?
Nein, die Rendite ist vor Steuern. Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne können steuerpflichtig sein.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?
Gewinn aus Miete, Wertzuwachs minus Zinsen und Kosten, bezogen auf das Eigenkapital und die Jahre.
Was ist der Hebeleffekt?
Mit Fremdkapital steigt die Rendite auf das Eigenkapital, solange die Gesamtrendite über dem Zins liegt.
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