Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.
Wie der Nießbrauch bewertet wird
Der Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen. Bei Immobilien bedeutet das: Der Nießbraucher darf selbst wohnen oder vermieten und behält die Mieteinnahmen, obwohl ein anderer Eigentümer ist. Häufig behalten sich Eltern bei der Übertragung einer Immobilie an ihre Kinder den Nießbrauch vor.
Für die Schenkung- und Erbschaftsteuer hat der Nießbrauch einen Kapitalwert, der vom Wert der Immobilie abgezogen wird. Er ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger. Bei lebenslangem Nießbrauch hängt der Vervielfältiger von Alter und Geschlecht ab und wird jedes Jahr vom Bundesfinanzministerium auf Basis der aktuellen Sterbetafel veröffentlicht.
Der Jahreswert ist nach dem Bewertungsgesetz begrenzt: Er darf höchstens den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen. Der Rechner prüft diese Grenze automatisch. Bei einem befristeten Nießbrauch berechnet er den Vervielfältiger näherungsweise mit 5,5 Prozent Zins und mittelschüssiger Zahlung, wie in Anlage 9a zum Bewertungsgesetz.
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger; Jahreswert höchstens Verkehrswert ÷ 18,6; befristet: Vervielfältiger ≈ (1 − 1,055^−n) ÷ 0,055 × √1,055
Nießbrauch bei Schenkung und Erbe
Wer eine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt verschenkt, senkt den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert abgezogen, und der Rest kann mit den persönlichen Freibeträgen verrechnet werden. Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre neu genutzt werden kann. Die Steuer selbst berechnet der Schenkungsteuer-Rechner.
Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Abzug. Stirbt der Nießbraucher kurz nach der Schenkung, kann das Finanzamt die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich korrigieren, wenn der Nießbrauch nur kurz bestanden hat. Lassen Sie diese Regelung bei der Planung prüfen.
Beim Pflichtteil hat der vorbehaltene Nießbrauch eine besondere Wirkung: Nach der Rechtsprechung beginnt die Zehnjahresfrist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch in der Regel erst, wenn der Schenker die Immobilie nicht mehr selbst nutzt. Der Nießbrauch muss im Grundbuch eingetragen werden, die Übertragung notariell beurkundet.
Der Rechner liefert eine Näherung. Den genauen Vervielfältiger für das Jahr der Schenkung entnehmen Sie dem aktuellen Schreiben des Bundesfinanzministeriums. Für die steuerliche Gestaltung sollten Sie Steuerberatung oder Notar hinzuziehen. Der Wert der Immobilie selbst lässt sich mit dem Ertragswert- oder Sachwert-Rechner schätzen.
Tipps und typische Fehler
Nießbrauch richtig bewerten.
- Tabelle: Aktuelles BMF-Jahr.
- Grenze: Wert ÷ 18,6.
- Grundbuch: Eintragen lassen.
- Beratung: Notar und Steuerberatung.
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Häufige Fragen
Wie berechnet man den Wert eines Nießbrauchs?
Jahreswert mal Vervielfältiger, der Jahreswert höchstens Verkehrswert geteilt durch 18,6.
Wo finde ich den Vervielfältiger?
In der jährlich veröffentlichten Tabelle des Bundesfinanzministeriums.
Senkt ein Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Ja, sein Kapitalwert wird vom Wert der Schenkung abgezogen.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Der Nießbrauch erlaubt auch das Vermieten, das Wohnrecht nur das eigene Wohnen.
Wer zahlt beim Nießbrauch die Kosten?
Gesetzlich trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Unterhaltungskosten; Abweichungen werden oft vereinbart.
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