Wie sich eine Ferienwohnung rechnet
Eine Ferienwohnung bringt pro Nacht deutlich mehr Miete als eine Dauervermietung, verursacht aber auch mehr Arbeit und Kosten. Reinigung nach jedem Gast, Wäsche, Plattformgebühren, Energie und Ausstattung schmälern den Ertrag. Entscheidend ist die Auslastung: Wie viele Nächte im Jahr ist die Wohnung tatsächlich belegt?
Der Rechner ermittelt aus Preis pro Nacht und Auslastung den Jahresumsatz, zieht Provisionen und laufende Kosten ab und setzt den Überschuss ins Verhältnis zur Gesamtinvestition mit Kaufnebenkosten. Das ist die Nettorendite vor Steuern und Finanzierung. Die Bruttorendite bezieht den Umsatz auf den reinen Kaufpreis und dient nur dem groben Vergleich.
Zusätzlich zeigt er die Auslastung, ab der die laufenden Kosten gedeckt sind. Im Beispiel reichen dafür etwa 20,5 Prozent, also knapp 75 Nächte. Jede weitere Nacht trägt zur Rendite bei.
Realistisch planen
Schätzen Sie die Auslastung vorsichtig. In Küsten- und Bergregionen gibt es starke Saisons; außerhalb der Hauptsaison bleiben viele Wohnungen leer oder sind nur zu niedrigeren Preisen zu vermieten. Rechnen Sie mit einem durchschnittlichen Nachtpreis über das ganze Jahr, nicht mit dem Preis der Hochsaison. Eigene Urlaubswochen fallen als Vermietungszeit weg.
Bei der Kurzzeitvermietung können Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und örtliche Abgaben wie Kurtaxe oder Übernachtungssteuer anfallen. Manche Städte und Gemeinden begrenzen Ferienwohnungen über Zweckentfremdungsverbote oder Genehmigungspflichten. Prüfen Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung und die örtlichen Regeln. Bei steuerlichen Fragen hilft eine Steuerberatung.
Kosten für Verwaltung durch eine Agentur liegen oft deutlich höher als reine Plattformgebühren, nehmen Ihnen aber Gästebetreuung und Reinigung ab. Planen Sie außerdem Rücklagen für die Erneuerung von Möbeln, Küche und Textilien ein, denn Ferienwohnungen werden stärker beansprucht als normal vermietete Wohnungen.
Der Rechner ist eine Näherung und keine Anlageberatung. Finanzierung, Abschreibung und Wertentwicklung bleiben unberücksichtigt. Den Cashflow mit Kredit zeigt der Immobilien-Cashflow-Rechner, die Kaufnebenkosten im Detail der Kaufnebenkosten-Rechner.
Tipps und typische Fehler
Ferienwohnung kalkulieren.
- Auslastung: Vorsichtig schätzen.
- Saison: Jahresdurchschnitt.
- Regeln: Gemeinde prüfen.
- Rücklagen: Für Ausstattung.
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Häufige Fragen
Welche Auslastung ist realistisch?
Je nach Lage und Saison oft 40 bis 70 Prozent über das Jahr.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Nettorendite zieht Kosten ab und bezieht Nebenkosten des Kaufs ein.
Sind Steuern berücksichtigt?
Nein, die Rendite ist vor Steuern und Finanzierung.
Wie viele Nächte braucht eine Ferienwohnung?
Das hängt von Preis und Kosten ab; der Rechner zeigt die Auslastung zur Kostendeckung.
Fällt bei Ferienwohnungen Umsatzsteuer an?
Kurzfristige Beherbergung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig; die Kleinunternehmerregelung kann greifen.
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Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.
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