Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.
Wie ein Mietkauf funktioniert
Beim Mietkauf wohnt der Käufer zunächst zur Miete und zahlt monatliche Raten, die ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden. Am Ende der Laufzeit geht die Immobilie gegen Zahlung eines Restkaufpreises in sein Eigentum über. Das Modell richtet sich vor allem an Menschen mit wenig Eigenkapital, die keinen klassischen Kredit erhalten.
Der Rechner vergleicht die Summe aller Mietkaufzahlungen mit einem Kauf über ein Annuitätendarlehen gleicher Laufzeit. Die Anzahlung wird in beiden Fällen als Eigenkapital eingesetzt. Zusätzlich berechnet er den Zinssatz, der im Mietkauf steckt, also den Effektivzins, bei dem die Raten und der Restkaufpreis genau den finanzierten Betrag zurückzahlen.
Im Beispiel kostet der Mietkauf insgesamt 418.000 Euro, der Kauf mit Kredit zu 3,8 Prozent rund 384.600 Euro. Der Mietkauf ist damit um gut 33.000 Euro teurer; der darin steckende Zins liegt bei 4,13 Prozent effektiv. Dafür ist die Monatsrate mit 1.600 statt rund 1.970 Euro niedriger.
Mietkauf = Anzahlung + Rate × Monate + Restkaufpreis; Kredit = Anzahlung + Annuität × Monate; Annuität = K × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Risiken und worauf Sie achten sollten
Der größte Unterschied liegt beim Eigentum. Beim Kauf mit Kredit sind Sie sofort Eigentümer und im Grundbuch eingetragen. Beim Mietkauf bleibt der Verkäufer bis zum Ende Eigentümer. Wird er zahlungsunfähig oder können Sie die Raten nicht mehr zahlen, droht der Verlust bereits gezahlter Beträge. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann den Käufer absichern.
Ein Vertrag, der zum Kauf einer Immobilie verpflichtet, muss notariell beurkundet werden. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift prüfen, insbesondere wer Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung trägt, wie ein vorzeitiger Ausstieg geregelt ist und welcher Anteil der Rate auf den Kaufpreis angerechnet wird. Grunderwerbsteuer und Notarkosten fallen auch beim Mietkauf an.
Achten Sie besonders auf den Restkaufpreis. Er muss am Ende auf einen Schlag bezahlt werden, meist mit einer Anschlussfinanzierung. Wie hoch die Zinsen dann sind, weiß heute niemand. Ein hoher Restkaufpreis senkt die Monatsrate, verschiebt das Risiko aber in die Zukunft.
Der Rechner vergleicht nominale Summen und den rechnerischen Zins. Kaufnebenkosten, Steuern und Wertentwicklung sind nicht enthalten. Er ist eine Näherung und keine Finanz- oder Rechtsberatung. Die Kosten der Finanzierung prüfen Sie mit dem Baufinanzierungsrechner, die Nebenkosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
Tipps und typische Fehler
Mietkauf prüfen.
- Notar: Vertrag beurkunden.
- Vormerkung: Im Grundbuch.
- Restkaufpreis: Finanzierung planen.
- Vergleich: Mit Kredit rechnen.
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Häufige Fragen
Ist Mietkauf teurer als ein Kredit?
Meist ja, weil der Verkäufer das Finanzierungsrisiko einpreist.
Muss ein Mietkaufvertrag zum Notar?
Ja, wenn er zum Kauf der Immobilie verpflichtet.
Was passiert mit dem Restkaufpreis?
Er ist am Ende fällig und wird oft über einen Kredit finanziert.
Wer trägt beim Mietkauf die Instandhaltung?
Das regelt der Vertrag; oft wird sie dem Mietkäufer übertragen.
Kann ich aus dem Mietkauf aussteigen?
Nur nach den Regeln des Vertrags, oft mit Verlust gezahlter Anteile.
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Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.
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