Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst. Er ist der zentrale Parameter im Ertragswertverfahren und wird nach § 21 Absatz 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet. Er ist also kein Kapitalmarktzins, sondern spiegelt Erwartungen und Risiken des jeweiligen Immobilienmarkts.
Gutachterausschüsse berechnen ihn aus vielen Kauffällen und veröffentlichen ihn in ihren Grundstücksmarktberichten, getrennt nach Objektart und Lage. Dieser Rechner macht denselben Schritt für einen einzelnen Kauffall: Er sucht den Zinssatz, bei dem der Ertragswert aus Reinertrag, Bodenwert und Restnutzungsdauer genau dem Kaufpreis entspricht.
Weil der Zinssatz sowohl im Barwertfaktor als auch in der Bodenwertverzinsung steckt, lässt sich die Gleichung nicht direkt umstellen. Der Rechner löst sie deshalb iterativ durch Intervallhalbierung. Das Ergebnis ist exakt im Rahmen der Rechengenauigkeit und entspricht dem Wert, den die klassische Näherungsformel nach mehreren Iterationen liefert.
Kaufpreis = (Reinertrag − p × Bodenwert) × V + Bodenwert, V = (1 − q^−n) ÷ p, q = 1 + p
Einordnung und typische Fehler
Der Kaufpreis muss um Besonderheiten bereinigt sein, etwa um Instandhaltungsrückstände, besondere Mietverträge oder mitverkauftes Inventar. Der Reinertrag ist der marktüblich erzielbare Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten nach Modellansätzen. Wer tatsächliche statt marktüblicher Mieten einsetzt, erhält einen Zinssatz, der mit veröffentlichten Werten nicht vergleichbar ist.
Auch die Restnutzungsdauer folgt einem Modell: Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV abzüglich Gebäudealter, gegebenenfalls verlängert durch Modernisierungen nach Anlage 2. Sie können sie mit dem Restnutzungsdauer-Rechner ermitteln. Die Bewirtschaftungskosten berechnet der Bewirtschaftungskosten-Rechner nach Anlage 3.
Niedrige Liegenschaftszinssätze stehen für hohe Preise im Verhältnis zum Ertrag, typisch für gefragte Lagen und Wohnimmobilien in Großstädten. Höhere Sätze zeigen ländliche Märkte, Gewerbeobjekte oder höhere Risiken an. Die aktuellen Werte Ihres Gutachterausschusses schwanken mit dem Zinsniveau und der Marktlage; Stand prüfen, bevor Sie vergleichen.
Ein aus einem einzigen Kauffall abgeleiteter Zinssatz ist anfällig für Zufälle und Sonderfaktoren. Für eine belastbare Wertermittlung braucht es viele Vergleichsfälle und eine sachverständige Würdigung. Die Ergebnisse dieses Rechners dienen der Plausibilisierung und ersetzen kein Verkehrswertgutachten. Den Ertragswert aus einem vorgegebenen Zinssatz berechnet der Ertragswert-Rechner.
Tipps und typische Fehler
Werte plausibilisieren.
- Bereinigen: Kaufpreis.
- Modell: Konform rechnen.
- Vergleich: Marktbericht.
- RND: Nach Anlage 1.
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Häufige Fragen
Wo finde ich amtliche Liegenschaftszinssätze?
In den Grundstücksmarktberichten der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.
Warum ist der Liegenschaftszins kleiner als die Mietrendite?
Weil ein Teil des Reinertrags auf den Bodenwert entfällt, der nicht abgeschrieben wird, und weil der Gebäudeanteil über die Restnutzungsdauer verzehrt wird.
Muss ich den Kaufpreis bereinigen?
Ja, um Nebenkosten, Inventar und objektspezifische Besonderheiten, sonst ist der Zinssatz verzerrt.
Wie hoch sind übliche Liegenschaftszinssätze?
Je nach Region und Objektart sehr unterschiedlich; aktuelle Werte stehen in den Grundstücksmarktberichten.
Was ist der Unterschied zur Nettoanfangsrendite?
Die Nettoanfangsrendite teilt den Reinertrag durch den Kaufpreis und berücksichtigt Bodenwert und Restnutzungsdauer nicht.
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