Stand: Gesetzeslage 2026. Vereinfachte Berechnung. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich, zum Beispiel durch Freibeträge, Kirchensteuer, Sonderausgaben oder besondere Lebenslagen. Verbindlich beantworten das Finanzamt, ein Steuerberater oder die Rentenversicherung.
Welche Kosten zählen zur Bewirtschaftung?
Im Ertragswertverfahren wird vom Rohertrag, also der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete, ein Abzug für die Bewirtschaftung vorgenommen. Übrig bleibt der Reinertrag, mit dem der Ertragswert berechnet wird. Nach § 32 ImmoWertV 2021 gehören dazu die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht umlegbaren Betriebskosten.
Damit Gutachten vergleichbar sind, gibt Anlage 3 der ImmoWertV Modellwerte vor. Für Wohnnutzung sind das ein fester Betrag Verwaltungskosten je Wohnung und je Garage, ein Betrag Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und je Garage sowie ein Mietausfallwagnis von 2 Prozent des Rohertrags. Die Ausgangswerte von 2021 betragen 298 Euro, 39 Euro, 11,70 Euro und 88 Euro.
Die Euro-Beträge werden jährlich zum 1. Januar mit der Entwicklung des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Der Rechner ist mit fortgeschriebenen Werten vorbelegt, die Sie mit den aktuell gültigen Zahlen Ihres Gutachterausschusses überschreiben sollten; Stand prüfen. Umlegbare Betriebskosten wie Grundsteuer oder Müllabfuhr zahlt der Mieter und bleiben außen vor.
Modellwerte richtig verwenden
Die Modellwerte gelten für die Verkehrswertermittlung und die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen. Sie müssen zu den Daten passen, mit denen der Gutachterausschuss seine Zinssätze ermittelt hat. Dieses Prinzip der Modellkonformität ist wichtiger als die exakte Abbildung der tatsächlichen Kosten eines Hauses. Abweichende Werte sind nur in begründeten Ausnahmefällen anzusetzen.
Für gewerbliche Nutzung sieht Anlage 3 andere Ansätze vor: Verwaltungskosten als Prozentsatz des Rohertrags und ein Mietausfallwagnis von 4 Prozent; die Instandhaltung wird aus den Wohnwerten mit Faktoren für die Gewerbeart abgeleitet. Für gemischt genutzte Gebäude rechnen Sie die Teile getrennt und addieren das Ergebnis.
Als Vermieter können Sie die tatsächlichen Kosten Ihrer Immobilie davon abweichend planen. Die Instandhaltungsrücklage für eine Eigentumswohnung kalkuliert der Instandhaltungsrücklage-Rechner, die Kosten einer Hausverwaltung der Hausverwaltungskosten-Rechner. Für die Rendite-Rechnung zählen die echten Ausgaben, für die Wertermittlung die Modellwerte.
Mit dem Reinertrag aus diesem Rechner, dem Bodenwert und dem Liegenschaftszinssatz lässt sich der Ertragswert berechnen. Umgekehrt dient er dazu, aus einem Kaufpreis den Liegenschaftszinssatz abzuleiten. Die Berechnung ersetzt kein Verkehrswertgutachten; maßgeblich sind die Vorgaben der ImmoWertV und die Daten des örtlichen Gutachterausschusses.
Tipps und typische Fehler
Ertragswert vorbereiten.
- Modellwerte: Aktuell halten.
- Rohertrag: Marktüblich.
- Gewerbe: Getrennt.
- Konformität: Beachten.
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Häufige Fragen
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten, die vom Rohertrag abgezogen werden.
Wie hoch ist das Mietausfallwagnis bei Wohnungen?
Nach Anlage 3 ImmoWertV 2 Prozent des Rohertrags, bei Gewerbe 4 Prozent.
Werden die Modellwerte jährlich angepasst?
Ja, die Euro-Beträge werden zum Jahresbeginn mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben.
Gehören umlegbare Betriebskosten dazu?
Nein, nur Betriebskosten, die der Eigentümer selbst trägt.
Woher kommen die aktuellen Modellwerte?
Aus der Fortschreibung nach Anlage 3 ImmoWertV; Gutachterausschüsse und Fachverlage veröffentlichen sie jährlich.
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- Instandhaltungskosten pro qm
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- Anlage 3 ImmoWertV
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