Was kostet Leerstand wirklich?
Steht eine Wohnung leer, fehlt nicht nur die Miete. Die laufenden Kosten der Wohnung bleiben bestehen und müssen vom Vermieter selbst getragen werden: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld bei Eigentumswohnungen, eine Grundtemperierung der Heizung und Grundgebühren für Wasser und Strom. Hinzu kommen oft Renovierung, Inserate oder ein Makler für die Neuvermietung.
Der Rechner fasst alle Posten zusammen. Die entgangene Kaltmiete ergibt sich aus Kaltmiete mal Leerstandsmonaten. Die Nebenkosten, die sonst auf den Mieter umgelegt würden, tragen Sie für diese Zeit selbst. Renovierung und Makler kommen als einmalige Kosten hinzu. Die Mietausfallquote zeigt, welcher Anteil der Jahreskaltmiete verloren geht.
Mit dem Kaufpreis berechnet der Rechner außerdem die Bruttorendite ohne und mit Leerstand sowie eine Rendite nach allen Leerstandskosten. So wird sichtbar, wie stark schon wenige Monate Leerstand die Rendite einer vermieteten Wohnung schmälern.
Leerstand vermeiden und einplanen
Die wirksamste Maßnahme gegen Leerstand ist eine frühe Planung. Sobald die Kündigung des Mieters vorliegt, können Sie die Wohnung inserieren und Besichtigungen mit dem bisherigen Mieter abstimmen. Kleinere Schönheitsreparaturen lassen sich oft in wenigen Tagen erledigen, wenn Handwerker früh beauftragt sind. Eine realistische Miete verkürzt die Suche ebenfalls deutlich.
In der Kalkulation einer vermieteten Immobilie sollte ein Mietausfallwagnis enthalten sein. In vielen Wirtschaftlichkeitsrechnungen werden dafür pauschal zwei bis vier Prozent der Jahresmiete angesetzt, in schwächeren Lagen auch mehr. Prüfen Sie mit dem Rechner, welcher Leerstand diesem Ansatz entspricht. Zwei Prozent der Jahresmiete entsprechen etwa einer Woche Leerstand pro Jahr.
Die Nebenkosten bei Leerstand werden häufig unterschätzt. Bei Eigentumswohnungen läuft das Hausgeld vollständig weiter, und bei der nächsten Betriebskostenabrechnung entfällt der Anteil für die leeren Monate auf den Eigentümer. Die Heizung darf im Winter nicht abgestellt werden, damit keine Frostschäden und kein Schimmel entstehen.
Leerstandskosten können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein, wenn eine Vermietungsabsicht besteht; Einzelheiten klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Die Rendite einer Wohnung insgesamt berechnet der Mietrendite-Rechner, den laufenden Überschuss der Immobilien-Cashflow-Rechner und die Maklergebühr der Maklerprovision-Rechner.
Tipps und typische Fehler
Leerstand vermeiden.
- Früh: Inserieren.
- Handwerker: Vorher buchen.
- Miete: Realistisch.
- Reserve: Einplanen.
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Häufige Fragen
Wer zahlt die Nebenkosten bei Leerstand?
Der Vermieter, denn ohne Mieter lassen sich die Kosten nicht umlegen.
Wie viel Mietausfall sollte man einplanen?
Häufig werden zwei bis vier Prozent der Jahresmiete angesetzt.
Sind Leerstandskosten steuerlich absetzbar?
Bei bestehender Vermietungsabsicht in der Regel ja, als Werbungskosten.
Muss ich eine leere Wohnung heizen?
Ja, so weit, dass keine Frostschäden und kein Schimmel entstehen.
Wie schnell lässt sich eine Wohnung neu vermieten?
In gefragten Lagen oft innerhalb weniger Wochen, sonst kann es Monate dauern.
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