Wie viel darf eine Immobilie kosten?
Wer eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kauft, hat meist eine Mindestrendite im Kopf. Statt den Kaufpreis eines Angebots in eine Rendite umzurechnen, geht dieser Rechner den umgekehrten Weg: Aus der erzielbaren Miete und Ihrer Wunschrendite ergibt sich der höchste Kaufpreis, bei dem sich die Investition für Sie noch rechnet. Das ist eine nützliche Obergrenze für Preisverhandlungen.
Bei der Bruttorendite wird nur die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis geteilt. Der maximale Kaufpreis ist dann einfach die Jahresmiete geteilt durch die Wunschrendite. Diese Rechnung ist schnell, lässt aber Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten außen vor und überschätzt deshalb den vertretbaren Preis.
Bei der Nettorendite werden von der Miete zuerst die Kosten abgezogen, die Sie als Vermieter nicht auf die Mieter umlegen können, etwa Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Abschlag für Mietausfall. Der verbleibende Reinertrag wird auf den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten bezogen. Zusätzlich zeigt der Rechner den Kaufpreisfaktor, also das Vielfache der Jahresmiete.
Annahmen richtig wählen
Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, nicht eine besonders hohe Miete eines einzelnen Mieters. Prüfen Sie den örtlichen Mietspiegel und Vergleichsangebote. Liegt die aktuelle Miete deutlich unter dem Marktniveau, sind Erhöhungen nur im Rahmen der gesetzlichen Grenzen möglich, etwa der Kappungsgrenze und der Mietpreisbremse.
Die Kaufnebenkosten bestehen aus Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls der Maklerprovision. Zusammen kommen oft 8 bis 15 Prozent zusammen. Den genauen Betrag für Ihr Bundesland berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.
Als nicht umlagefähige Kosten werden häufig 15 bis 25 Prozent der Jahresmiete angesetzt. Darin enthalten sind Verwaltungskosten, Instandhaltung für Wohnung und Gemeinschaftseigentum sowie ein Mietausfallwagnis. Bei älteren Gebäuden mit anstehenden Sanierungen sollte der Ansatz höher sein. Welche Wunschrendite angemessen ist, hängt von Lage, Zustand und Zinsniveau ab.
Die Rechnung ist eine Vorprüfung und keine Wertermittlung. Finanzierungskosten, Steuern, Abschreibung und die erwartete Wertentwicklung bleiben unberücksichtigt. Die Rendite eines bestimmten Angebots berechnet der Mietrendite-Rechner, den Kaufpreisfaktor aus Preis und Miete der Kaufpreisfaktor-Rechner. Für die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital gibt es den Eigenkapitalrendite-Rechner für Immobilien.
Tipps und typische Fehler
Preis verhandeln.
- Miete: Nachhaltig ansetzen.
- Kosten: Großzügig schätzen.
- Nebenkosten: Einrechnen.
- Puffer: Einplanen.
Weitere Rechner: Immobilien & Wohnen
Häufige Fragen
Wie berechne ich den maximalen Kaufpreis aus der Rendite?
Brutto: Jahresnettokaltmiete geteilt durch die Wunschrendite, bei 12.000 € und 5 Prozent also 240.000 €.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Nettorendite berücksichtigt nicht umlagefähige Kosten und bezieht den Ertrag auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Welcher Kaufpreisfaktor entspricht 5 Prozent Bruttorendite?
Ein Faktor von 20, denn 1 ÷ 0,05 = 20.
Welche Bruttorendite ist bei Immobilien üblich?
Das hängt stark von der Lage ab; in teuren Großstädten oft unter 4 Prozent, in ländlichen Regionen deutlich mehr.
Sollte ich mit Brutto- oder Nettorendite rechnen?
Für eine realistische Obergrenze mit der Nettorendite, weil Kosten und Nebenkosten einfließen.
- maximaler Kaufpreis Immobilie
- Kaufpreis aus Rendite berechnen
- Kaufpreis aus Miete berechnen
- wie viel darf Wohnung kosten
- Wunschrendite Immobilie
- Kaufpreis Kapitalanlage berechnen
Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind Ihre Verträge, die Auskunft Ihrer Bank und, bei Rechtsfragen zu Miete und Eigentum, die Beratung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts bzw. eines Mietervereins.
Alle Berechnungen erfolgen direkt in Ihrem Browser, Ihre Eingaben werden nicht übertragen oder gespeichert. Die Ergebnisse sind Orientierungswerte ohne Gewähr und ersetzen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung. Die Erklärtexte auf dieser Seite wurden mit KI erstellt. Letzte inhaltliche Änderung dieser Seite: . Mehr dazu: So entstehen und prüfen wir die Rechner.