Was der Kaufpreisfaktor zeigt
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt an, das Wievielfache der Jahreskaltmiete die Immobilie kostet. Ein Faktor von 22,7 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht etwa 22,7 Jahresmieten. Je niedriger der Faktor, desto schneller holt die Miete den Kaufpreis wieder herein. Er ist die einfachste Kennzahl, um Immobilien verschiedener Größe und Lage zu vergleichen.
Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Bei Faktor 22,7 liegt sie bei 4,4 Prozent. Weil beim Kauf Nebenkosten anfallen, zeigt der Rechner beide Werte auch mit Nebenkosten. Die ehrlichere Zahl ist die mit Nebenkosten, denn Sie müssen diese Summe tatsächlich aufbringen.
Zur Einordnung gelten grobe Faustregeln: Ein Faktor unter 20 gilt als eher günstig, 20 bis 25 als durchschnittlich, über 25 als eher teuer. In Großstädten liegen die Faktoren oft deutlich über 25, in ländlichen Regionen darunter. Die Einordnung hängt daher stark von der Lage ab.
Grenzen der Kennzahl
Der Faktor berücksichtigt keine laufenden Kosten. Instandhaltung, Hausverwaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten und Leerstand mindern die Nettorendite, oft um einen bis zwei Prozentpunkte. Für eine vollständige Betrachtung brauchen Sie Mietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite.
Auch Wertsteigerung und Zustand spielen eine Rolle. Ein niedriger Faktor bei einem Haus mit hohem Sanierungsbedarf ist kein Schnäppchen, wenn Dach, Heizung und Fenster bald erneuert werden müssen. Prüfen Sie den Sanierungsstau, die Energieklasse und die Mietverträge.
Verwenden Sie als Miete die tatsächlich erzielte oder die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht die Wunschmiete. Bei vermieteten Objekten ist die Miete oft durch Mietpreisbremse und Mietspiegel begrenzt. Der Rechner liefert eine Orientierung und ersetzt keine Wertermittlung.
Vergleichen Sie den Faktor mit dem Wert vergleichbarer Objekte in derselben Straße oder im selben Stadtteil und mit der Entwicklung über die Jahre. Steigende Faktoren bei stagnierenden Mieten zeigen, dass Preise der Miete davonlaufen und die Renditen sinken. In solchen Märkten kommt es stärker auf Wertsteigerung und Finanzierungskosten an, die der Faktor nicht abbildet. Prüfen Sie daher stets mehrere Kennzahlen.
Tipps und typische Fehler
Immobilien nüchtern vergleichen.
- Nebenkosten: Faktor auch mit Kaufnebenkosten ansehen.
- Miete: Nur realistische Mieten ansetzen.
- Zustand: Sanierungsbedarf einkalkulieren.
- Mehr Kennzahlen: Cashflow und Nettorendite prüfen.
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Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Unter 20 gilt als günstig, 20 bis 25 als durchschnittlich, über 25 als teuer. Die Lage entscheidet.
Wie hängen Faktor und Rendite zusammen?
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert: 100 geteilt durch den Faktor.
Muss ich Nebenkosten einrechnen?
Ja, sie erhöhen das nötige Kapital. Der Rechner zeigt beide Varianten.
Was ist ein guter Faktor?
Unter 20 günstig, über 25 teuer. Die Lage entscheidet.
Wie rechne ich den Faktor in Rendite um?
Bruttomietrendite gleich 100 geteilt durch den Faktor.
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