Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.
Sofort abziehen oder verteilen?
Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mietshaus repariert, kann die Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Grundsätzlich geschieht das im Jahr der Zahlung. Bei größerem Erhaltungsaufwand erlaubt § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung eine Ausnahme: Die Kosten dürfen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Das Wahlrecht gilt für Gebäude im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Typische Fälle sind ein neues Dach, der Austausch der Heizung, neue Fenster oder eine Fassadensanierung, sofern es sich um Erhaltung und nicht um Herstellung handelt. Der Vorteil liegt in der Steuerprogression: Mehrere kleinere Abzüge senken die Steuer oft stärker als ein großer.
Der Rechner nutzt den Einkommensteuertarif 2026 mit Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Er rechnet beide Varianten durch und zeigt die jährliche Ersparnis bei Verteilung, die Gesamtersparnis beider Wege und den Unterschied. Übersteigt der Aufwand das Einkommen, wird der Rest vereinfacht als Verlustvortrag in die Folgejahre übernommen.
Worauf Sie achten sollten
Das Ergebnis hängt stark vom übrigen Einkommen ab. Liegt es weit über dem Bereich, in dem der Spitzensteuersatz greift, ist der Grenzsteuersatz für jeden abgezogenen Euro gleich, und die Verteilung bringt kaum einen Vorteil. Am größten ist der Effekt bei mittleren Einkommen, bei denen ein großer Sofortabzug das Einkommen in die flache Zone des Tarifs drückt.
Verteilung bedeutet aber auch, dass Sie das Geld später zurückbekommen. Wer die Steuerersparnis sofort für die Finanzierung braucht, kann mit dem Sofortabzug besser fahren. Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums verkauft oder in das Betriebsvermögen überführt, ist der noch nicht berücksichtigte Teil im Jahr des Verkaufs abzuziehen.
Abzugrenzen ist der Erhaltungsaufwand von den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Übersteigen die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten. Sie werden dann nur über die Abschreibung berücksichtigt, eine Verteilung nach § 82b ist nicht möglich.
Der Rechner unterstellt ein gleich bleibendes Einkommen und berücksichtigt keine Kinderfreibeträge oder Sondertarife. Einkommensänderungen, etwa ein geplanter Ruhestand, können das Ergebnis deutlich verschieben. Die Berechnung ist eine Orientierung und keine Steuerberatung. Für die Entscheidung im Einzelfall wenden Sie sich an eine Steuerberatung oder einen Lohnsteuerhilfeverein.
Tipps und typische Fehler
Reparaturen steuerlich planen.
- Progression: Nutzen prüfen.
- 15 Prozent: Grenze beachten.
- Verkauf: Rest sofort abziehen.
- Belege: Aufbewahren.
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Häufige Fragen
Was ist größerer Erhaltungsaufwand?
Ein Gesetz nennt keine feste Grenze. Gemeint sind Reparaturen, die deutlich über die laufende Instandhaltung hinausgehen.
Auf wie viele Jahre kann ich Erhaltungsaufwand verteilen?
Nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre, die Wahl treffen Sie in der Steuererklärung.
Gilt § 82b auch für Ferienwohnungen?
Nur wenn das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient und zum Privatvermögen gehört; bei gewerblicher Vermietung nicht.
Wo trage ich die Verteilung in der Steuererklärung ein?
In der Anlage V bei den Erhaltungsaufwendungen, mit dem Teilbetrag des jeweiligen Jahres.
Was ist anschaffungsnaher Aufwand?
Instandsetzungen über 15 Prozent der Gebäudekosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf.
- Erhaltungsaufwand verteilen
- § 82b EStDV
- Erhaltungsaufwand Vermietung
- Reparatur vermietete Wohnung absetzen
- Erhaltungsaufwand 5 Jahre
- Sofortabzug oder Verteilung
Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Steuerberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes. Maßgeblich sind Ihr Steuerbescheid und die Auskunft des Finanzamts oder einer Steuerberaterin bzw. eines Steuerberaters.
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