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Finanzen & Sparen

Effektivzins eines Darlehens mit Disagio berechnen

Geben Sie Darlehensbetrag, Auszahlungskurs, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung ein. Der Rechner zeigt, wie viel Geld tatsächlich ausgezahlt wird und welchen effektiven Jahreszins das Darlehen über die Zinsbindung kostet.

Darlehensdaten
96 % bedeutet 4 % Disagio.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.

Was ein Disagio ist

Ein Disagio, auch Damnum genannt, ist ein Abschlag bei der Auszahlung eines Kredits. Sie schulden der Bank den vollen Nennbetrag und zahlen darauf Zinsen und Tilgung, erhalten aber nur zum Beispiel 96 Prozent ausgezahlt. Im Gegenzug senkt die Bank den Sollzins. Wirtschaftlich ist das Disagio eine Zinsvorauszahlung für die Zeit der Zinsbindung.

Ob sich der Tausch lohnt, zeigt erst der Effektivzins. Er berücksichtigt, dass Sie weniger Geld bekommen, aber dieselben Raten zahlen. Der Rechner ermittelt ihn mit der Barwertmethode: Gesucht ist der Jahreszins, bei dem die abgezinsten Monatsraten und die Restschuld am Ende der Zinsbindung genau dem Auszahlungsbetrag entsprechen.

Als Faustregel verteilt sich ein Prozentpunkt Disagio bei zehn Jahren Zinsbindung auf etwa 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte Zins pro Jahr. Bei Annuitätendarlehen ist der Effekt etwas größer, weil die Schuld durch die Tilgung sinkt und sich der Vorteil des niedrigeren Sollzinses auf einen kleineren Betrag bezieht.

Monatsrate=Nennbetrag⋅(Sollzins+Tilgung)12; Auszahlung=Nennbetrag×Kurs; Effektivzins r aus: Auszahlung=∑ Rate(1+r)t / 12+Restschuld(1+r)Zinsbindung\text{Monatsrate} = \frac{\text{Nennbetrag} \cdot \left(\text{Sollzins} + \text{Tilgung}\right)}{12};\ \text{Auszahlung} = \text{Nennbetrag} \times \text{Kurs};\ \text{Effektivzins r aus}:\ \text{Auszahlung} = \frac{\sum\,\text{Rate}}{\left(1 + r\right)^{t\,/\,12}} + \frac{\text{Restschuld}}{\left(1 + r\right)^{\text{Zinsbindung}}}

Beispiel: Ein Darlehen über 200.000 Euro wird zu 96 Prozent ausgezahlt, also 192.000 Euro; das Disagio beträgt 8.000 Euro. Bei 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung liegt die Rate bei 916,67 Euro. Nach 10 Jahren bleibt eine Restschuld von 152.189,16 Euro. Der effektive Jahreszins über die Zinsbindung beträgt rund 4,12 Prozent statt 3,56 Prozent ohne Disagio.

Disagio vergleichen und richtig einordnen

Um ein Angebot mit Disagio fair zu vergleichen, brauchen Sie ein Gegenangebot mit voller Auszahlung. Liegt dessen Sollzins unter dem hier berechneten Effektivzins mit Disagio, ist die volle Auszahlung günstiger. Beachten Sie außerdem, dass Sie bei einem Disagio mehr Darlehen aufnehmen müssen, um denselben Betrag zu erhalten.

Die Bank berechnet den gesetzlich anzugebenden Effektivzins nach der Preisangabenverordnung. Bei Immobilienkrediten mit kürzerer Zinsbindung als Laufzeit unterstellt sie, dass der Sollzins danach gleich bleibt, und verteilt das Disagio auf die gesamte Laufzeit. Ihre Angabe kann deshalb niedriger ausfallen als der Wert dieses Rechners, der das Disagio auf die Zinsbindung verteilt.

Steuerlich kann ein Disagio für Vermieter interessant sein. Bei vermieteten Immobilien ist es nach § 11 Abs. 2 EStG im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar, soweit es marktüblich ist; die Finanzverwaltung sieht das bei bis zu fünf Prozent und mindestens fünf Jahren Zinsbindung als gegeben an. Prüfen Sie den aktuellen Stand mit Ihrer Steuerberatung.

Wird das Darlehen vor Ende der Zinsbindung zurückgezahlt, etwa beim Verkauf, steht Ihnen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der noch nicht verbrauchte Teil des Disagios anteilig zu. Er wird meist mit der Vorfälligkeitsentschädigung verrechnet. Das Ergebnis ist eine Rechenhilfe und ersetzt keine Finanzberatung.

Tipps und typische Fehler

Disagio prüfen.

  • Vergleich: Angebot ohne Disagio holen.
  • Zinsbindung: Bestimmt den Effekt.
  • Vermietung: Steuer prüfen.
  • Betrag: Höher aufnehmen.

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Häufige Fragen

Lohnt sich ein Disagio für Selbstnutzer?

Meist nicht, weil der Effektivzins über die Zinsbindung steigt und kein Steuervorteil entsteht.

Wie hoch darf ein Disagio sein?

Vertraglich ist es frei vereinbar; steuerlich gelten bis 5 Prozent bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung als marktüblich.

Ist Damnum dasselbe wie Disagio?

Ja, beide Begriffe bezeichnen den Abschlag vom Nennbetrag bei der Auszahlung.

Wann wird das Disagio fällig?

Es wird bei der Auszahlung des Darlehens einbehalten, Sie zahlen es also sofort.

Kann ich das Disagio nachverhandeln?

Vor Vertragsschluss ja; viele Banken bieten mehrere Kombinationen aus Sollzins und Auszahlungskurs an.

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Rechtlicher Hinweis: Die Ergebnisse sind Modellrechnungen mit angenommenen Werten und keine Anlageberatung, Anlageempfehlung oder Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten. Kapitalanlagen und der Handel mit Hebelprodukten sind mit Risiken bis zum Totalverlust verbunden; frühere Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Entwicklungen. Vor Entscheidungen sollten Sie eine unabhängige Beratung einholen.

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