Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie durch ein Darlehen belastet sind. Er ist für Banken die wichtigste Kennzahl zur Einstufung des Risikos einer Baufinanzierung und bestimmt maßgeblich den Zinssatz. Je niedriger der Auslauf, desto mehr Sicherheit hat die Bank und desto günstiger wird der Kredit.
Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Banken ermitteln einen vorsichtigen, dauerhaft erzielbaren Wert und ziehen dafür einen Sicherheitsabschlag vom Kaufpreis oder Marktwert ab. Dieser Abschlag liegt je nach Bank, Objekt und Lage häufig zwischen 10 und 20 Prozent. Grundlage ist bei Pfandbriefbanken die Beleihungswertermittlungsverordnung.
Der Rechner zeigt neben dem Beleihungsauslauf auch das Verhältnis des Darlehens zum Kaufpreis, die Darlehenshöhen für die Grenzen 60 und 80 Prozent und wie viel zusätzliches Eigenkapital nötig wäre, um die 80-Prozent-Grenze zu erreichen.
Zinsstufen und Eigenkapital
Viele Banken staffeln ihre Zinsen in Stufen. Bis 60 Prozent Beleihungsauslauf gibt es die besten Konditionen, darüber folgen Aufschläge bei 80, 90 und 100 Prozent. Der Abstand zwischen der besten und der höchsten Stufe kann mehrere Zehntelprozentpunkte betragen, was über zehn Jahre Zinsbindung schnell einige tausend Euro ausmacht.
Liegt Ihr Auslauf knapp über einer Grenze, lohnt es sich zu prüfen, ob etwas mehr Eigenkapital den Sprung in die günstigere Stufe ermöglicht. Auch ein Bausparvertrag oder ein KfW-Darlehen im Nachrang kann den Auslauf für das erstrangige Bankdarlehen senken. Rechnen Sie aber stets die Gesamtkosten aller Bausteine zusammen.
Bei Finanzierungen über 100 Prozent müssen auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler über Kredit bezahlt werden. Solche Vollfinanzierungen bieten nur wenige Banken an, die Zinsen sind spürbar höher, und bei einem Verkauf in den ersten Jahren kann eine Restschuld über dem Erlös bleiben.
Die Werte im Rechner sind eine Orientierung. Jede Bank ermittelt den Beleihungswert nach eigenen Vorgaben, bei Neubauten, Eigentumswohnungen oder ländlichen Lagen teilweise mit höheren Abschlägen. Die Angaben ersetzen keine Finanzberatung; lassen Sie sich mehrere Angebote mit Angabe des zugrunde gelegten Beleihungswerts machen.
Tipps und typische Fehler
Zinsstufe treffen.
- Grenze: Knapp darunter.
- Abschlag: Erfragen.
- Eigenkapital: Gezielt.
- Angebote: Vergleichen.
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Häufige Fragen
Was ist ein guter Beleihungsauslauf?
Bis 60 Prozent gibt es meist die besten Zinsen, bis 80 Prozent noch gute Konditionen.
Wie hoch ist der Sicherheitsabschlag der Bank?
Häufig 10 bis 20 Prozent auf Kaufpreis oder Marktwert, je nach Bank und Objekt.
Was ist der Unterschied zum Loan-to-Value?
Der Loan-to-Value bezieht das Darlehen auf den Marktwert, der Beleihungsauslauf auf den niedrigeren Beleihungswert.
Was ist die Beleihungsgrenze?
Bei Pfandbriefbanken 60 Prozent des Beleihungswerts für die erstrangige Finanzierung.
Senkt Tilgung den Beleihungsauslauf?
Ja, mit jeder Tilgung sinkt er, was bei der Anschlussfinanzierung hilft.
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