Forward-Darlehen berechnen: Zinsaufschlag und Rate

Was ein Forward-Darlehen ist

Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen schon heute den Zinssatz für die Zeit nach dem Ende Ihrer Zinsbindung. Sie vereinbaren das Anschlussdarlehen im Voraus, meist bis zu 60 Monate. Das lohnt sich, wenn Sie erwarten, dass die Bauzinsen bis dahin steigen.

Die Sicherheit hat einen Preis: Die Bank schlägt auf den aktuellen Zins einen Aufschlag pro Monat Vorlauf auf. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten je Monat sind das 0,48 Punkte. Der Forward-Zins ist also höher als der Zins, den Sie heute für ein sofort beginnendes Darlehen bekämen.

Der Rechner schreibt zunächst Ihre Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung fort. Dann berechnet er mit dem Forward-Zins die Rate und die Zinskosten der neuen Zinsbindung und stellt sie dem Fall gegenüber, dass der Zins von heute gelten würde.

Daraus sehen Sie, wie viel die Absicherung kostet.

$\text{Forward-Zins} = \text{aktueller Bauzins} + \text{Vorlaufmonate} \times \text{Aufschlag}\quad \text{je}\ \text{Monat}$ $\text{Rate} = \frac{\text{Restschuld} \cdot \left(\text{Forward-Zins} + \text{Tilgung}\right)}{12}$

Beispiel: Bei 200.000 € Restschuld, 2,0 % Zins und 1.000 € Rate sind nach 24 Monaten noch 183.690 € offen. Der Forward-Zins beträgt 3,6 % + 24 × 0,02 % = 4,08 %. Die neue Rate liegt bei 930,69 €, die Zinsen über 10 Jahre betragen 66.412 €. Gegenüber dem Zins von heute kostet der Aufschlag 7.688 € mehr.

Wann sich ein Forward lohnt

Ein Forward-Darlehen zahlt sich aus, wenn der Marktzins bei Ablauf höher liegt als Ihr Forward-Zins. Sinkt er dagegen, haben Sie den Aufschlag umsonst bezahlt. Niemand kann Zinsen zuverlässig vorhersagen. Es geht deshalb vor allem um Planungssicherheit.

Prüfen Sie, ob die Bank beim Forward Sondertilgungen, Tilgungswechsel und eine Bereitstellungsgebühr zulässt. Manche Banken verlangen bei Nichtabnahme eine Vorfälligkeitsentschädigung. Fragen Sie nach, was bei Verkauf der Immobilie passiert.

Alternativ können Sie mit einem Bausparvertrag oder einem Darlehen mit langer Zinsbindung vorsorgen. Auch eine Verlängerung der Zinsbindung beim aktuellen Anbieter kommt in Frage.

Der Rechner vereinfacht: Sondertilgungen, Gebühren und Steuern sind nicht eingerechnet. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken oder lassen Sie sich unabhängig beraten.

Achten Sie außerdem auf die Länge der Zinsbindung im Anschlussdarlehen: Eine längere Bindung verteuert den Zins, bietet aber mehr Sicherheit gegen steigende Raten.

Tipps und typische Fehler

Forward-Darlehen prüfen.

Aufschlag: Je Monat Vorlauf im Angebot nachlesen.
Sondertilgung: Flexibilität vereinbaren.
Nichtabnahme: Entschädigung bei Verkauf klären.
Vergleich: Mehrere Banken anfragen.

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Häufige Fragen

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Die Bank schlägt je Monat Vorlauf meist 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte auf den aktuellen Zins auf.

Wie weit im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Meist bis zu 60 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Wenn der Marktzins bei Ablauf höher liegt als der vereinbarte Forward-Zins.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Darlehen, das die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung schon heute festlegt.

Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?

Meist 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlauf.

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