Welcher Zins gilt für die Gesamtfinanzierung?
Baufinanzierungen bestehen häufig aus mehreren Bausteinen: einem Bankdarlehen, einem Förderkredit der KfW oder einer Landesbank, einem Bauspardarlehen oder einem zinslosen Arbeitgeber- oder Familiendarlehen. Jeder Baustein hat seinen eigenen Zins. Um Angebote zu vergleichen oder die Belastung einzuschätzen, hilft ein einziger Durchschnittswert: der Mischzins.
Der Mischzins gewichtet jeden Zinssatz mit dem Betrag des jeweiligen Darlehens. Bei 200.000 Euro zu 3,5 Prozent, 50.000 Euro zu 1 Prozent und 20.000 Euro zinsfrei fallen im ersten Jahr rund 7.500 Euro Zinsen auf 270.000 Euro an. Der Mischzins beträgt damit 2,778 Prozent, deutlich weniger als der Zins des Hauptdarlehens.
Ein einfacher Durchschnitt der Zinssätze würde hier 1,5 Prozent ergeben und die Belastung stark unterschätzen, weil das große Darlehen den höchsten Zins hat. Deshalb kommt es auf die Gewichtung an. Der Rechner zeigt zusätzlich die Zinsen im ersten Jahr und pro Monat sowie die Zahl der berücksichtigten Darlehen.
Mischzins richtig nutzen
Der Mischzins eignet sich gut, um zwei Finanzierungsangebote mit unterschiedlichen Bausteinen auf einen Blick zu vergleichen. Er ist aber nur eine Momentaufnahme zu Beginn. Weil die einzelnen Darlehen unterschiedlich schnell getilgt werden, verändert sich die Gewichtung mit der Zeit. Ein Förderkredit mit tilgungsfreien Anlaufjahren behält zum Beispiel länger sein volles Gewicht.
Achten Sie bei Förderdarlehen auf die Zinsbindung. Sie ist oft kürzer oder länger als beim Bankdarlehen. Endet sie früher, kann der Mischzins nach einigen Jahren steigen. Bei Bauspardarlehen sind außerdem die Abschlussgebühr und die Sparphase zu bedenken, die den tatsächlichen Effektivzins erhöhen können.
Für einen exakten Kostenvergleich sollten Sie neben dem Sollzins auch Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsentgelte berücksichtigen. Tragen Sie dazu nach Möglichkeit den effektiven Jahreszins jedes Bausteins ein. Dann ist der Mischzins ein guter Näherungswert für die Gesamtkosten der Finanzierung.
Die Raten und den Tilgungsverlauf einzelner Darlehen berechnet der Tilgungsrechner. Ob sich eine Umschuldung auf ein einziges Darlehen lohnt, zeigt der Umschuldungs-Rechner, den Vergleich verschiedener Zinsbindungen der Zinsbindungs-Rechner. Die Ergebnisse sind Rechenwerte und keine Finanzierungsberatung.
Tipps und typische Fehler
Finanzierung bündeln.
- Gewichten: Nach Betrag.
- Effektivzins: Für Vergleich.
- Zinsbindung: Abstimmen.
- Gebühren: Mitdenken.
Weitere Rechner: Finanzen & Sparen
Häufige Fragen
Wie berechne ich den Mischzins?
Jeden Zins mit dem Darlehensbetrag gewichten und durch die Gesamtsumme teilen.
Warum ist der einfache Durchschnitt falsch?
Er berücksichtigt nicht, dass große Darlehen stärker ins Gewicht fallen.
Soll ich Soll- oder Effektivzins eintragen?
Für den Kostenvergleich den Effektivzins, für die Zinslast den Sollzins.
Senkt ein KfW-Darlehen den Mischzins?
Ja, wenn sein Zins unter dem des Bankdarlehens liegt.
Ändert sich der Mischzins über die Zeit?
Ja, weil die Darlehen unterschiedlich schnell getilgt werden.
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