Rechnerwerk
Steuern & Selbstständigkeit

Geldwerten Vorteil einer Mitarbeiterwohnung berechnen

Geben Sie Wohnfläche, ortsübliche Kaltmiete, Nebenkosten und die tatsächlich gezahlte Miete ein. Der Rechner zeigt, ob und in welcher Höhe ein steuerpflichtiger Vorteil entsteht.

Angaben zur Wohnung
Aus dem Mietspiegel oder vergleichbaren Wohnungen.
§ 8 Abs. 2 Satz 12 EStG: 25 €; Stand prüfen.
§ 8 Abs. 2 Satz 11 EStG: 50 €; Stand prüfen.
Etwa Gutscheine oder Tankkarten, die die Freigrenze bereits nutzen.
Ergebnis

Stand: Gesetzeslage 2026. Gesetzliche Werte ändern sich. Prüfen Sie im Zweifel die aktuellen Angaben der zuständigen Stelle.

Wie verbilligtes Wohnen steuerlich bewertet wird

Überlässt ein Arbeitgeber seinen Beschäftigten eine Wohnung günstiger als ortsüblich, ist die Ersparnis grundsätzlich Arbeitslohn. Seit 2020 gilt dafür in § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG ein Bewertungsabschlag: Ein Sachbezug wird nicht angesetzt, soweit die vom Arbeitnehmer gezahlte Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt. Erst was darunter liegt, ist ein steuerpflichtiger Vorteil.

Maßgeblich ist die ortsübliche Miete einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten. Der Abschlag gilt nur, wenn die ortsübliche Kaltmiete höchstens 25 Euro je Quadratmeter beträgt. Bei teureren Wohnungen entfällt er vollständig, dann ist jede Unterschreitung der ortsüblichen Miete ein geldwerter Vorteil. Der Abschlag gilt auch für Wohnungen, die ein mit dem Arbeitgeber verbundenes Unternehmen oder ein Dritter auf dessen Veranlassung überlässt.

Bleibt nach dem Abschlag ein Vorteil, kann zusätzlich die monatliche Sachbezugsfreigrenze von 50 Euro greifen, sofern sie nicht schon durch andere Sachbezüge wie Gutscheine ausgeschöpft wird. Als Freigrenze wirkt sie nur, wenn die Summe aller Sachbezüge des Monats 50 Euro nicht übersteigt; schon ein Cent darüber macht den ganzen Betrag steuerpflichtig.

Ortsu¨bliche Miete=Fla¨che×Kaltmiete je m2+Nebenkosten; Vorteil=ortsu¨bliche Miete×2 / 3−gezahlte Miete (wenn positiv; ohne Abschlag bei Kaltmiete u¨ber 25 € / m2)\text{Ortsübliche Miete} = \text{Fläche} \times \text{Kaltmiete je m}^{2} + \text{Nebenkosten};\ \text{Vorteil} = \text{ortsübliche Miete} \times 2\,/\,3 - \text{gezahlte Miete}\,\left(\text{wenn positiv};\ \text{ohne Abschlag bei Kaltmiete über}\,25\,€\,/\,m^{2}\right)

Beispiel: Wohnung mit 70 m², ortsüblich 12 € je m² kalt und 210 € Nebenkosten: Die ortsübliche Miete beträgt 1.050 € im Monat. Zwei Drittel davon sind 700 €. Der Beschäftigte zahlt 500 € warm, der Nachlass beträgt damit 52,4 Prozent. Steuerpflichtig sind 700 € minus 500 €, also 200 € im Monat oder 2.400 € im Jahr. Die Freigrenze von 50 € hilft hier nicht, weil der Vorteil darüber liegt.

Praxishinweise für Arbeitgeber und Beschäftigte

Für die ortsübliche Miete eignet sich in vielen Städten der qualifizierte oder einfache Mietspiegel. Gibt es keinen, können vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten herangezogen werden. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel einen Wert innerhalb der Spanne des Mietspiegels; dokumentieren Sie die Herleitung, um Rückfragen bei einer Lohnsteuer-Außenprüfung beantworten zu können.

Zahlt der Beschäftigte mindestens die im Rechner ausgewiesene Mindestmiete, entsteht kein geldwerter Vorteil. Arbeitgeber können die Miete gezielt auf diesen Wert festlegen und so einen spürbaren Mietnachlass gewähren, ohne dass Lohnsteuer anfällt. Steigen die ortsüblichen Mieten, sollte die Miete regelmäßig überprüft werden, sonst entsteht unbemerkt ein Vorteil.

Ein verbleibender Vorteil wird dem laufenden Arbeitslohn zugerechnet und mit dem individuellen Steuersatz versteuert. Bei der Sozialversicherung folgt die Bewertung in der Regel den steuerlichen Grundsätzen; die genaue Behandlung sollte mit der Lohnabrechnung abgestimmt werden. Für Unterkünfte ohne abgeschlossene Wohnung, etwa Zimmer in Gemeinschaftsunterkünften, gelten stattdessen die amtlichen Sachbezugswerte.

Die Grenzen und Freibeträge sind als Eingabefelder hinterlegt, weil sie sich ändern können. Der Rechner liefert eine Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Tipps und typische Fehler

Miete prüfen.

  • Mietspiegel: Wert belegen.
  • Zwei Drittel: Mindestmiete halten.
  • Anpassen: Regelmäßig prüfen.
  • Freigrenze: Andere Sachbezüge beachten.

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Häufige Fragen

Was ist der Bewertungsabschlag bei Mitarbeiterwohnungen?

Ein Abschlag von einem Drittel auf die ortsübliche Miete; wer mindestens zwei Drittel zahlt, hat keinen geldwerten Vorteil.

Gilt der Abschlag für jede Wohnung?

Nein, nur wenn die ortsübliche Kaltmiete höchstens 25 Euro je Quadratmeter beträgt.

Zählen Nebenkosten zur ortsüblichen Miete?

Ja, maßgeblich ist die ortsübliche Miete einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten.

Gilt der Abschlag auch für möblierte Wohnungen?

Ja, der Möblierungszuschlag gehört dann zur ortsüblichen Miete.

Wer ermittelt die ortsübliche Miete?

Der Arbeitgeber, etwa anhand des Mietspiegels oder vergleichbarer Wohnungen.

Auch gesucht als:
  • Mitarbeiterwohnung geldwerter Vorteil
  • Werkswohnung Steuer
  • Bewertungsabschlag Drittel Miete
  • verbilligte Wohnung Arbeitgeber
  • § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG
  • Mitarbeiterwohnung zwei Drittel Miete

Rechtlicher Hinweis: Die Berechnungen sind keine Steuerberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes. Maßgeblich sind Ihr Steuerbescheid und die Auskunft des Finanzamts oder einer Steuerberaterin bzw. eines Steuerberaters.

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