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Finanzen & Sparen

Immobilie oder ETF: Was bringt mehr?

Tragen Sie Kaufpreis, Finanzierung, Miete und Kosten der Wohnung sowie Ihre Renditeannahmen ein. Der Rechner vergleicht das Vermögen beider Wege am Ende des Zeitraums.

Ihre Annahmen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler; je nach Bundesland verschieden.
Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall.
Ergebnis

Ein fairer Vergleich mit gleichem Geld

Immobilie oder Aktien-ETF: Die Frage wird oft emotional diskutiert. Rechnerisch lässt sie sich nur beantworten, wenn beide Wege mit demselben Geld verglichen werden. Dieser Rechner geht deshalb davon aus, dass Sie Ihr Eigenkapital entweder in die Wohnung stecken oder als Einmalbetrag in einen ETF.

Bei der Immobilie decken Mieteinnahmen oft nicht die volle Kreditrate. Den Fehlbetrag zahlen Sie jedes Jahr aus eigener Tasche. Im Vergleich fließt genau dieser Betrag in den ETF-Sparplan. Bringt die Immobilie einen Überschuss, wird er auf der Immobilienseite zur ETF-Rendite angelegt. So stehen beiden Wegen gleiche Mittel zur Verfügung.

Am Ende zählt das Nettovermögen: bei der Immobilie der fortgeschriebene Wert abzüglich Restschuld plus angesparte Überschüsse, beim ETF der Depotwert. Die Differenz zeigt, welcher Weg unter Ihren Annahmen vorn liegt. Kleine Änderungen bei Wertsteigerung oder ETF-Rendite verschieben das Ergebnis stark.

Vermo¨gen Immobilie=Wert×(1+w)Jahre−Restschuld+angelegte U¨berschu¨sse; Vermo¨gen ETF=Eigenkapital×(1+r)Jahre+angelegte Zuzahlungen\text{Vermögen Immobilie} = \text{Wert} \times \left(1 + w\right)^{\text{Jahre}} - \text{Restschuld} + \text{angelegte Überschüsse};\ \text{Vermögen ETF} = \text{Eigenkapital} \times \left(1 + r\right)^{\text{Jahre}} + \text{angelegte Zuzahlungen}

Beispiel: Wohnung für 300.000 Euro mit 10 Prozent Nebenkosten, 80.000 Euro Eigenkapital, Kredit zu 3,8 Prozent mit 2 Prozent Tilgung, 12.000 Euro Kaltmiete und 2.400 Euro Kosten im Jahr, je 1,5 Prozent Wert- und Mietsteigerung, 6 Prozent ETF-Rendite: Nach 20 Jahren ist die Wohnung rund 404.057 Euro wert, die Restschuld beträgt 104.162 Euro, Sie haben 68.013 Euro zugezahlt. Das Immobilienvermögen liegt bei 299.895 Euro, das ETF-Depot bei 393.102 Euro. Unter diesen Annahmen liegt der ETF um 93.207 Euro vorn.

Was die Rechnung nicht zeigt

Steuern bleiben außen vor, obwohl sie das Ergebnis verändern. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, gleichzeitig mindern Schuldzinsen und Abschreibung die Steuer. Ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren ist bei Privatpersonen steuerfrei. Beim ETF fällt beim Verkauf Abgeltungsteuer auf die Gewinne an, bei Aktienfonds mit Teilfreistellung.

Die Immobilie bindet Zeit: Mietersuche, Abrechnungen, Reparaturen und Eigentümerversammlungen. Mietausfälle oder ein Sanierungsstau können die Rechnung kippen. Der ETF ist breit gestreut und jederzeit teilweise verkäuflich, schwankt aber kurzfristig stark. Ein Kursrückgang kurz vor dem geplanten Verkauf kann das Ergebnis deutlich schmälern.

Der Hebel des Kredits wirkt in beide Richtungen. Steigen die Immobilienpreise stärker als angenommen, profitiert das eingesetzte Eigenkapital überproportional. Fallen sie, trifft es Sie ebenso stark. Prüfen Sie deshalb mehrere Szenarien, etwa null Prozent Wertsteigerung oder vier Prozent ETF-Rendite.

Der Rechner vereinfacht bewusst und rechnet jährlich. Er ist keine Anlageberatung und ersetzt keine Prüfung der konkreten Wohnung. Die Rendite einer Wohnung allein zeigt der Mietrendite-Rechner, den laufenden Überschuss der Immobilien-Cashflow-Rechner und die Entwicklung eines Sparplans der ETF-Sparplan-Rechner.

Tipps und typische Fehler

Fair vergleichen.

  • Szenarien: Mehrere rechnen.
  • Kosten: Instandhaltung ansetzen.
  • Steuern: Gesondert prüfen.
  • Streuung: Klumpenrisiko bedenken.

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Häufige Fragen

Was ist besser, Immobilie oder ETF?

Das hängt von Kaufpreis, Miete, Zinsen und Renditeannahmen ab; der Rechner zeigt es für Ihre Werte ohne Steuern.

Warum werden Zuzahlungen in den ETF gerechnet?

Damit beide Wege mit demselben Geld verglichen werden; was bei der Immobilie zugeschossen wird, könnte sonst angelegt werden.

Welche ETF-Rendite ist realistisch?

Breite Aktien-ETFs erzielten langfristig im Schnitt etwa fünf bis sieben Prozent pro Jahr, ohne Garantie für die Zukunft.

Ist eine vermietete Wohnung sicherer als ein ETF?

Sie schwankt weniger sichtbar, ist aber nicht gestreut und hat Risiken wie Leerstand und Sanierung.

Welche Wertsteigerung ist bei Immobilien realistisch?

Langfristig oft ähnlich der Inflation, regional sehr unterschiedlich.

Auch gesucht als:
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  • Vermietung oder Aktien
  • Vermögensvergleich Immobilie ETF
  • Kapitalanlage Immobilie Vergleich

Rechtlicher Hinweis: Die Ergebnisse sind Modellrechnungen mit angenommenen Werten und keine Anlageberatung, Anlageempfehlung oder Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten. Kapitalanlagen und der Handel mit Hebelprodukten sind mit Risiken bis zum Totalverlust verbunden; frühere Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Entwicklungen. Vor Entscheidungen sollten Sie eine unabhängige Beratung einholen.

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